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馮其十 神州新形勢

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官方力推租賃住房 貫徹「房住不炒」政策

【明報專訊】今年中央經濟工作會議罕見地以較大篇幅提及房地產領域,其「主角」便是住房租賃。2020年,內地商品房銷售均價突破每平方米1萬元人民幣大關,大城市面對高房價難題,新市民、青年人難以安居。發展租賃住房成為解決大城市住房突出問題的有效思路。

租賃市場完善需經年累月

隨後召開的全國住房和城鄉建設工作會議再次強調2021年要大力發展租賃住房,同時,會議還明確提出,在人口淨流入的大城市重點發展政策租賃住房。為買不起商品房,又不符合公租房申請條件的「夾心層」提供低於市場租金的住房,無疑能為「京漂」「滬漂」「深漂」等解決一大難題。不過,大量將需求導向租賃市場,會讓內地房產出現「貶值潮」嗎?

從理論上說,租賃市場的發展壯大確實會分流部分購房需求,一定程度上緩解大城市的供需矛盾,這也會削減房價短期炒作動力。不過,完善健全的租賃市場不可能一天、一月、一年就形成,購房需求也難以完全被取代。特別是租房和購房在同權方面,還有很大的提升空間,短期內,教育、醫療、戶籍等資源依然被綑綁在「買房」上。加之,房產作為不動產的投資、保值等功能,購買房產仍將是多數人的首選,房地產市場也難以出現大面積的貶值潮。

房價只漲不跌魔咒已破

不過,內地樓市也很難再現過去的「輝煌」。最近2至3年裏,內地房地產市場出現了很多新變化:大中小城市樓市普漲的狀况已不復存在,取而代之的是不同城市間市場的劇烈分化。有深圳、上海、杭州等地「一房難求」、房價創新高;也有鶴崗、阜新等城市房子賣出「白菜價」,仍然乏人問津。房價打破了只漲不跌的魔咒。據社科院一份報告,與2017至2018年的歷史高點相比,不少北方城市房價出現明顯下跌。如:廊坊房價已接近腰斬,跌46.9%,青島跌22.8%,天津跌21.8%,北京跌15.8%。

明年樓價料總體下跌 局部上漲

租金和房價在今年出現了持續的背離。專家認為,這種現象說明經濟基本面並不支持房價的持續或全面上漲。2021年,中國樓市表現或以總體下跌、局部上漲為主要格局。

各種新變化再次說明,過去投資房產的邏輯已行不通了,今後,買房也與投資股票、基金、債券一樣,考驗智慧。

其實,補上租賃住房的短板只是「房住不炒」這局大棋的一個部分。為促進國內大循環形成,讓消費和創新成為內地經濟增長的主引擎,房住不炒是必要條件。圍繞這一點,一系列新的政策動向正在成形:

其一,官方表示,明年將全面落實房地產長效機制。這意味着房地產長效機制方案已經從「紙面」走向現實。明年乃至未來數年,房地產調控不僅會持續,還會以長效機制的方式確定下來。

其二,房地產業進入「穩槓桿」或「去槓桿」階段。無論房企融資還是居民房貸方面,政策都將保持趨緊態勢。

其三,「十四五」期間房地產稅或現實質進展。財政部長劉昆日前在媒體撰文提出,按照「立法先行、充分授權、分步推進」的原則,積極穩妥推進房地產稅立法和改革。「穩妥」兩字前被加上「積極」,表明態度更加進取。這篇文章是面對「十四五」規劃建議的解讀,着眼未來5年。

[馮其十 神州新形勢]

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