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陸振球 樓市解碼

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陸振球:樓價與租金脫鈎主因息低

【明報專訊】美國總統特朗普能否連任仍是問號,他似乎仍以打壓中國增加他的民望,剛又簽訂行政命令禁止美國資金投資多家中國企業,包括中移動(0941)及華為等,有朋友擔心會進一步不利中國的經濟,甚至累及樓巿。不過,特朗普自2018年開打中美貿易戰後,根據世界銀行和第一太平戴維斯提供的資料,原來近3年中國的營商環境全球排名卻不跌反升,由2018年的78位升至今年的31位(見表),這3年間中國的股巿和樓巿未見崩潰。

說近年中港經濟完全沒受影響也不全是,主要是影響樓價較小,但因經濟確也轉差而失業人數正在上升,租金明顯受壓,這種樓價與租金似有脫鈎的現象,在中國和香港同時出現(見圖1和圖2),中原老闆施永青近日也撰文表示,「現實是(香港)樓價自2018年以來,已沒法再創新高,只有波幅,沒有升幅。若非貨幣供應大增,香港的樓價可能已掉頭回落。若是看較能反映樓宇使用價值的租金,跌勢已十分明顯。在這樣的情勢下,政府實有需要重新檢討不合時宜的遏抑樓價措施」。

業主低息始可打「持久戰」

對於香港樓價與租金表現好像脫鈎,資深物業投資者湯文亮也有他的看法。他認為,「租金與樓價的關係並不是風馬牛不相及,但又不是夫妻,大家相濡以沫,簡單講,租金是代表租客承受能力,市道不好,租客不能多付租金,業主如果希望層樓可以租出,唯有減租,但租金下跌又並不代表業主要平賣,反而代表業主有持貨能力,如果業主看淡前景,或者持貨能力不足,即使有人出高價租樓,他仍然會低價賣樓」。

湯文亮說業主有持貨能力,筆者認為除了業主本身之前積累了大量財富,不用急於賣樓套現外,另一個重要原因乃是低息環境持續,令到供樓開支不高,業主能打「持久戰」。近年流行H按(拆息按揭),其多以1個月香港銀行同業拆息為按息標準,有關拆息昨天便低見0.12厘,創逾9年半新低(見圖3)。

1個月HIBOR見逾9年半新低

按揭轉介公司經絡表示,現時銀行新做H按計劃一般為H+1.5厘,封頂息率為2.5厘。在拆息高企時,供樓人士或須以封頂息率供樓。1個月HIBOR曾於今年1月2日升至2.27厘的年內最高位,假設貸款額為600萬元、還款期30年,供樓人士須以封頂息率(2.5厘)供樓,每月供款金額為23,707元,全期利息為2,534,611元,對比以今日HIBOR的0.12厘計算,實際按息為1.62厘,比封頂息率減少88點子,每月供款減至21,054元,比封頂息率減少2653元或下跌11.2%;全期利息跌至1,579,606元,比封頂息率減少955,005元或下跌37.7%,若拆息持續低企,相信能為供樓及置業人士節省更多利息。

倘美債息急升 港息難「獨善其身」

不過,利率永遠可跌可升,香港現時拆息雖低,但美國的指標息率10年期國債孳息,卻由今年3月時最低的0.318厘,本周曾高見0.975厘,如將來美國疫情消退令美國經濟復蘇,美息勢將急漲,在聯繫匯率下,港息也可能被挾升,屆時租金與樓價脫鈎的情况或會改變,大家不可大意。

文首提及美國總統大選結果仍存暗湧,坊間不少對最終結果的分析各有不同,筆者覺得其中安聯投資的美國投資策略師Mona Mahajan分析頗為有趣,她認為投資者或樂見「輕量版拜登」(Biden lite)政策議程。具體分析如下:

「金融市場在美國總統大選當周出現了強勁的解憂漲勢(relief rally);雖然市場論調由「藍色浪潮」轉為拜登小勝,但整體投資情緒看來是趨向承險(risk-on)。拜登政府的一些關鍵優先要務,很可能包括建立新的疫情應對小組、通過財政刺激方案、推動基礎建設投資,以及藉由行政命令制定氣候政策。」

「輕量版拜登」利好中港資產表現

Mahajan預料,如拜登最終做了美國總統,政府重新將焦點放在基礎建設開支,以及氣候變化和清潔能源有關的計劃上,為投資者(包括私人市場領域)創造新的投資機會。而「輕量版拜登」政策議程很可能促使市場再度聚焦於經濟基本面,尤其關注疫苗的投入使用。如此,較為強勁的經濟增長,加上低利率和進一步的刺激措施,可能為2021年的風險資產市場提供有利環境。

以筆者的理解,所謂「輕量版拜登」即意味拜登並不能成為強勢總統,如此他只能被迫將注意力放在國內的種種問題之上,而不能將精力放在中美博弈之上,如此對於中港的經濟,以至股巿和樓巿都會是利好的消息。

[陸振球 樓市解碼]

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