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長實黃思聰:經濟韌性自住需求 足抗樓巿利淡因素

【明報專訊】長實(1113)近日開售的沙田麗坪路新盤「名日.九肚山」銷情理想,至今兩輪銷售已賣出102個單位,套現近13億元。負責該項目的長實地產投資董事黃思聰在專訪中表示,雖然失業率近月趨升的確對樓市有負面影響,惟他相信本港經濟具韌性,國際金融中心地位穩固,疫情遲早會受控,就業可望改善;加上短期住宅及土地供應偏少,低息環境料持續可減低買家按揭供款的壓力,而且預料中美關係長遠將朝合作的方向發展,均支持本港樓市,料樓價短期趨平穩,認為有能力及自住需要者可上車或換樓。

疫情對就業影響料短暫

本港今年7至9月經季節性調整失業率為6.4%,屬近16年來的高位,恐仍未見頂。黃思聰分析,是次疫情對本港就業市場最大的衝擊,是旅遊、酒店及展覽等依賴外地旅客的行業,而受到限聚令影響,飲食業及零售業也面對不少挑戰,個別公司裁員亦對鄰近機場的東涌樓市帶來壓力。他強調,最重要的是本港經濟仍然具備韌性,並不存在結構問題,而且是次疫情在一段時間後料會受控,經濟可以慢慢恢復,被裁員工亦可以重新就業,故此樓市中長線向好的基調並不會因疫情而改變。「你看近日隨着疫情略為降溫,在假日的商場、食肆及主題公園已經人頭湧湧,這便是正常的活動,有正常的活動便有經濟;另外,本港作為國際金融中心,作為支柱產業的金融業近月亦繼續暢旺、蓬勃,創造很多財富,凝聚了大量樓市的購買力」。

冀港府穩定適量增土地供應

另外,特首林鄭月娥擬於本月發表《施政報告》,料將推動明日大嶼填海造地1700公頃增加供應,科大經濟學系前系主任及榮休教授雷鼎鳴早前接受本欄訪問時指出,此舉可以改變市場對住宅土地供不應求的預期以平抑樓價。黃思聰回應,長實亦希望本港有穩定及適量的新增土地供應,因為此舉可滿足市民新增的住屋需求及改善空間的需求,而且土地對本港長遠發展亦屬必須,「無足夠土地便沒有好的規劃,亦很難制訂未來的發展藍圖」。

不過,黃思聰亦指出,由於本港中短期住宅供應十分緊張,短期亦不容易找到大量熟地供應,而市民居住需求與日俱增,故此一個長遠的造地計劃(編按:據報道明日大嶼最快於2027年開始填海,並於2033年始有首批住戶入伙)不會對短期樓價帶來重大影響,料樓價短期趨於平穩,上落幅度不大。

「如(對供應)有清晰的預期,市民可有自己的安排,但若供應在10年後才出現,差不多是為下一代的計劃了;對於我們這一代來說,年輕人出來社會工作希望有獨立生活空間,希望組織自己的家庭,預備生兒育女,我們有自己的計劃,想今年便買樓或換樓,最多延遲一兩年,很難等10年後才增加的供應。從另一角度看,始終本港經濟基調不錯、是一個有潛質的城市,說不定在未來10年經濟增長理想,吸引大量外來人才,帶來龐大新增住屋需求,足夠吸納日後的大量新增供應;始終規劃與現實是會有差距的,未來是很難準確預測的,但即時的置業需求卻擺在眼前,故此近日有不少買家已經踴躍入市。」

另外,黃思聰強調,雖然存在本港就業惡化及潛在供應增加等變數,但樓市其實也有不少正面因素,例如本港息口在未來逾3年料繼續保持在低位,原因是美國聯儲局預測在2023年底前也不會加息,料港息亦會跟隨,「鑑於疫情的影響,每個政府都希望幫助自己的國民,其中一樣可以做的便是增加貨幣供應,所以利息在一段時間料會繼續低走」。

黃思聰續說,由於本港樓市由具實際需求的買家主導,對息口敏感,低息環境明顯帶來支持,「對借按揭買樓者來說,每個月要在人工裏拿一部分出來供樓,利息低代表供款減少及還本較快」。

中美若加強合作 利本港經濟樓市

至於美國總統大選,民主黨參選人拜登已宣布勝選,外界憧憬中美關係將改善,間接亦有利本港樓市。黃思聰分析,中美均屬全球大國,即使近年有多少波折也好,他有信心兩國最終也會理性處事,因為國與國之間需要交流及合作,彼此的經濟才可以向好發展,這對作為國際城市的本港經濟及樓市亦屬有利,「過去一段時間所發生的政治事情及其他事件,令有些人擔心本港前景會大幅改變、好景不再,但我覺得不是這樣,這個世界總有動盪,本港亦經歷過很多上上落落,但經濟及樓市長期的大方向仍然是好的」。

明報記者 葉創成

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