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湯文亮 敢說反話

投資策略

湯文亮:「樓市已死」 購買力卻長存

【明報專訊】有老友問,點解咁多專家話樓市已死,但樓價始終唔跌,無論是差餉物業估價署或者中原指數,今年到現在仍然有多少升幅,究竟發生什麼事,唔通專家亂噏,還是樓市暫時仍未能反映下行風險?

我同老友講,當大家去到靈堂,很多時都會見到「浩氣長存」四個大字,浩氣就是人的浩然正氣,是永遠不滅,而樓市亦有浩氣,這是大家都知道的購買力,如果購買力不滅,樓市就不會死。

成交量雖非常低 樓價沒大跌

專家話樓市已死的意思是成交量非常低,並不是樓價大跌;而業主或者物業投資者如果話樓市已死,則代表樓價大冧,兩者是有分別的。現在香港受到疫情影響,基本上很少外來人士來港,甚至連內地人士也很少,沒有那些購買力,樓宇成交量大幅減少亦是正常。無可否認,商舖及寫字樓受到一定影響而樓價下跌,住宅樓宇則保持平穩,但絕對不可以用樓市已死來形容,就算沒有外來購買力,當樓價下跌至某一個水平,本地購買力就會「風起雲湧」。例如最近超額認購60倍的柏傲莊,就可以證實購買力長存,只要地產商或者業主調整一下售價。否則,樓市只會靜下來,但不是樓市已死。

雖然有很多專家話樓市表現還未受到疫情影響,但很多人未必會明白,疫情對樓市影響是超前而非滯後,情况好似國泰(0293)炒人,某些做空勤人員的業主立刻減價放售手上單位,樓價亦會受到影響而下跌。當過了一段時間,那些減價放售單位被市場吸納之後,樓價有機會止跌回升,而非繼續下跌。

又例如某些商舖售價對疫情過分反應,當疫情緩和,那些售價下跌了很多的商舖有機會率先反彈。點解會出現這個情况,就是購買力長存。不過,現在的購買力是相當聰明,亦沒有那麼衝動,倘若業主過分要價,他們寧願按兵不動,樓市淡靜並不是樓市已死,只是處於蟄伏狀態,當購買力出動,樓市又會再度活躍起來。

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說反話]

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