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曾淵滄 滄海明珠

投資策略

曾淵滄:現為年輕人首置良機

【明報專訊】新世界(0017)和港鐵(0066)合作發展的大圍站柏傲莊開售,6日收到2.27萬張本票,成為1997年之後收票最多的新盤,買樓熱潮再起了。當然,柏傲莊熱爆的有兩個重要條件。一是大圍站的地點很有吸引力,是東鐵線與沙中線屯馬線的交接處,二是新世界在第三代鄭志剛執掌之後,用了不少心機設計新樓盤,K11 Musea已公認是傑作,北角柏蔚山也是靠設計躋身豪宅行列。

我是鼓勵年輕人只要有能力,就應該買樓,目前是年輕人首次置業的最佳時機,是機會難逢的時機,一方面,目前的利率是史上最低,另一方面,林鄭月娥推出的九成按揭保險也是機不可失的,九成按揭解决了拿不出首期的問題,一個800萬的樓只要80萬元就可以買下,一對中產年輕夫婦沒有理由儲蓄不到80萬元,相信只有收入很低的基層及喜歡亂花錢,認為旅遊比買樓重要的人才儲不足80萬元,買不起800萬元樓房的人也可以考慮買600萬元的小單位,自己住不下600萬元小單位,也可以買入600萬元單位來收租。開始房地產投資,自己再向他人租下價值800萬元,1000萬元的樓房居住。總之,上車不一定是自住,可以是純投資,目的就是好好地利用超低息的環境再加上九成按揭。

超低息環境加上九成按揭

買了樓之後,就不要再理會樓價是升是跌,只要自己每月能準時供樓,萬一出現負資產也不是什麼問題,2003年負資產一族多得很,後來不是全部問題都解決了,樓價升升跌跌,負資產只是紙上帳目的數目字,不去看就沒事。

目前的二手住宅的指數與去年年底比較,幾乎是無分別,這也可以說,新冠病毒肺炎疫情對樓價的打擊算是已經過去了,實際上,我們也可以說今年所發生的新冠病毒肺炎疫情,再加上社會動亂對住宅市道的影響是非常小的,中原城市領先指數在過去9個多月的高低位只相差3.8%,如此小的差距也可以被視為統計誤差。

樓價不升不跌 最有利置業者

樓價不升不跌對想買樓的人最有利,買了樓之後,至少心理上不必太擔心樓價下跌,未買樓想買樓也有較寬裕的時間選擇。

住宅樓價回復去年年底的水平,可惜,大部分本地產股股價依然無法回到年初疫情出現前的水平,理由是本地地產商除了發展住宅產業之外,在商場,和寫字樓的投資比例也不小,疫情與社會動亂的確影響了非住宅物業的價格與租金收入,不過,隨着住宅價格回升,新樓熱賣,本地地產股最低潮的日子已經過去,中短期內股價再大幅下跌的機會不大,而多數地產商也有能力派息,使到股息率的吸引力上升。這也使到買樓與買地產股同樣有吸引力。

大學教授

[曾淵滄 滄海明珠]

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