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沈永年 大灣區樓市解碼

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沈永年:獨家代理不一定真獨家

【明報專訊】最近有人問筆者:獨家代理和別的地產代理有什麼分別?是否真的有獨家代理這回事?為什麼獨家代理賣的樓盤,別的地產代理公司也有售?不少人對「獨家代理」四字都存在誤解,以為獨家代理就是發展商在該地區的唯一銷售點,但其實獨家代理也會「拆貨」給其他地產公司,將產品分銷出去,舉個簡單的例子大家就會更明白。以買手提電話為例,不同品牌的手機都有其認可的特約經銷商及特約零售商,這些特約商戶會將產品直接出售,特約經銷商亦會將產品再分銷給其他當地商舖,例如各大連鎖電器店。

生產商會透過評估行內不同公司的規模、財政狀况、發展潛力等因素,物色當中較有實力和名氣的公司,並邀請這些公司作為特約經銷商,代理該品牌的產品。雙方簽約後,特約商戶就要負起推廣、銷量保證和提供售後服務的責任,所以要成為特約商戶絕不容易,需經過多方面的評核及履行責任。房地產業的獨家代理也是一樣,經過嚴謹的評核挑選出來,也就是實力得到發展商肯定的企業。不過,既然獨家代理並不是唯一銷售點,那麼貨品相同、價錢相若,為什麼仍要選擇光顧獨家代理呢?主要的分別是售後服務!

實力得到發展商肯定

作為消費者,購買數十萬、甚至數百萬元的樓房,當然希望賣方會提供最貼心的服務;加上現在因疫情關係,很多事情港人無法親身到內地了解及處理,代理的售後服務就變得更為重要。獨家代理跟發展商的關係密切,不時會開會互通消息,因此也可以第一時間得到來自發展商的最新資訊;遇到突發情况,也能直接跟發展商協調,盡快替客戶解決問題。相反,透過其他香港代理公司買內地樓房,如遇上他們解決不來的問題,該香港地產公司首先要聯絡為他們提供貨源的內地代理公司,再由內地代理公司替他們將問題反映給發展商。如此繁複的溝通程序,實在難以及時替客戶解決煩惱,即使地產代理替你着急,也實在是無能為力。

談及代理公司提供的售後服務,筆者認為香港比內地更勝一籌。很多香港代理公司以往都是專注賣香港物業的,現在雖打入了大灣區市場,但因為老闆和員工大多是香港人,服務、手法等都會較合香港人口味。再者,不少港人都會購買不止一個內地物業作投資、自住用途,香港代理因此會更着重售後服務,以吸引客戶長期惠顧。至於內地代理公司,由於代理的入職門檻低,不用考牌、也沒有學歷要求,內地代理的數量非常多,競爭也十分激烈。為留住客人,內地代理經常會以回佣、送贈品等方式吸引客人跟他們買樓,而每次招呼客人,都是在與時間競賽,因為如果客人離開了公司門口,基本上也沒什麼可能再見到他了,客人馬上就會被別的代理搶走。

內地代理回佣多 港代理服務取勝

由於香港的店舖租金高昂、代理的底薪比內地高,香港代理則很少用回佣、送贈品這些方式吸引客戶。同樣的售價,成本高、利潤不及別人,自然難以再提供優惠。有的香港代理公司更包辦幫助客人申請居住證、國內銀行開戶、驗樓等服務,這些服務都是要花費不少金錢、時間和人力,成本實在是遠比內地代理公司高。如果想優惠和服務兩者兼得,實在是沒什麼可能,不過要優惠還是要服務,就像選擇不同品牌手機一樣,各有各的好處和特性,最重要是先了解自己的需要再作決定,這樣才不會後悔呢!

drmall2019@gmail.com

[沈永年 大灣區樓市解碼]

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