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地產商減價 曼谷樓市交投料轉活 市中心複式新盤 150萬入場

【明報專訊】雖然新冠病毒疫情爆發關係,港人未能外遊,仍無阻入市海外物業的意欲。其中曼谷有不少新盤推售。上半年曼谷樓市受疫情影響,導致第2季樓價下跌4%,主因地產商推出促銷活動以消化庫存。市場預期疫情緩和及曼谷將有新鐵路開通,對其樓價有穩定作用,但樓市復蘇地區會以曼谷市中心為主。

今年上半年,曼谷及周邊地區的住宅物業買賣指數因為疫情關係而有所下跌,首5個月新樓訂購量,與去年同期平均相比下跌了75%,物業買賣成交量也按年下降3.4%。疫情導致每年在曼谷市內舉行的房屋及公寓博覽會被推遲,有些準買家也避免在疫情期間參觀新樓項目,令發展商迫不得已從傳統營銷渠道轉向在線營銷渠道,無可避免地導致銷售量下跌。

其實,過去數年泰國樓價一直上升,令泰國市民負擔加重,影響其購買力,部分消費者的債務負擔偏高。根據泰國銀行數據,截至2019年底泰國家庭債務佔GDP的比例為79.8%。疫情爆發後,泰國經濟下滑,部分打工仔收入減少,有些更面對停職和被解僱,進一步影響「上車」入市的看法。同時各種稅收措施和法規,包括貸款房價比(LTV)措施和土地及建築物稅法等,亦會影響民眾入市決定。

開泰研究中心預期,今年下半年一手樓盤交投將較上半年好轉,主要預計泰國經濟活動將逐步復蘇,還有市場刺激措施的支持因素,如樓價不超過300萬泰銖物業的過戶費和抵押貸款手續費下調(措施於今年12月24日屆滿),且開發商為市場推廣和去庫存推出各種促銷活動,例如減價、免費贈送家俬或空調等以及免除物業管理費等,加上目前市場利率正處於低水平,吸引有實力的準業主入市。

曼谷新盤銷量料跌至11年來最低

不過,由於下半年經濟狀况仍未穩定復蘇,將影響民眾的就業情况和未來收入,加上家庭債務負擔仍處於高位和購買力下降等因素,市場氣氛不利消費者作入市決定。上述各種因素將導致今年曼谷和周邊地區新樓銷量下跌。開泰研究中心預測,今年新樓銷量將降至11年來最低水平,約為6.2萬至6.7萬伙,按年萎縮約三成,同期新盤推售數量亦按年減少兩成以上,約14萬至14.5萬個單位。

在買樓需求放緩下,許多地產商也減少投資等待經濟復蘇。雖然這將對業績造成短期影響,但另一方面市場上存有大量樓盤待售下,將有助調整樓市供求平衡,穩定庫存量。而且泰國受疫情影響較其他國家輕微,再加上當地政府計劃於本月重啟旅遊業,容許部分來自低風險地區的旅客入境,不少經濟分析師預計泰國將會成為經濟率先反彈的國家之一。近期有地產商推售新盤Knightsbridge Space Sukhumvit(Rama 4),項目每戶都是以複式設計,樓價150萬港元起,首期繳付10%。項目位於曼谷「新蘇豪區」Phra Khanong,預計每年平均租金回報達6%。由物業步行至BTS Phra Khanong站約2分鐘步程,而未來灰色鐵路線將亦於Phra Khanong設站,交通更便利。

美元偏軟 泰銖有升值空間

另外,美國財長梅努欽表示,預計總統大選前難以通過紓困方案,令投資者失望,美元匯價下跌,而泰銖升值。對於泰銖後市,開泰研究中心認為還有升值空間,因泰國國家經濟與社會發展委員會預測,泰國經常帳順差佔泰國GDP中比例將達4.9%。美元偏軟主因美國新冠病毒疫情尚未穩定,國內的示威亂局或加大疫情再爆發可能,對美國經濟和政府信心造成負面影響,並可能導致聯儲局採取大幅度寬鬆貨幣政策,還需密切注要聯儲局會否實施負利率政策。而且美元供應大幅上升,將對今後美元走勢構成不利影響。

另外,根據開泰研究中心預測,今年內泰銖還有機會升到每美元兌31至31.5泰銖區間。

明報記者 龍彩霞

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