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湯文亮 敢說反話

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湯文亮:九成半按揭未必會令樓價升

【明報專訊】當年金管局推出逆周期措施,限令銀行收緊客戶按揭貸款,有老友話大件事,銀行收緊按揭貸款一定會令樓價大跌,物業投資者就首當其衝。

我話不一定,金管局有張良計,銀行有過牆梯,按揭貸款是會以估價形式自我調節,當按揭成數下降至五成,銀行估價反而會上升兩成,以一個1000萬元單位為例,當銀行只准借出500萬元,估價報告就會上調至1200萬元,借五成即是借600萬元,風險仍然很低,收緊按揭反而令樓價上升。

物業代理見銀行估價上升,就會對買家說,一向以來,銀行的估價都會比賣家的要價為低,但現在銀行估價1200萬元,買家只要1100萬元,非常之筍,買家當然心動,成交多了之後,樓價就會被扯高一成。所以,減少按揭貸款成數未必會令樓價下跌,反而會令樓價上升。

銀行降估價控風險 或令樓價跌

有老友話英國推出九成半按揭,代表需求量會大增,樓價上升是必然的事,所以他亦準備去英國買樓。我話要考慮清楚,英國推出九成半按揭不但不會令樓價上升,反而會令樓價下跌,而且並不是買樓的業主因為供唔起要放棄而令樓價下跌,而是英國銀行知道那些九成半按揭貸款風險很高,在批核的時候就會自我降低估價,我估計大約調低10%至15%。試問一個首次買樓的年輕人怎會以100萬英鎊買一個銀行估值85萬至90萬英鎊的單位,可能只願意付90萬至95萬英鎊,如果有大量成交出現,英國樓價不但沒有因九成半按揭而上升,反而有可能下跌。最大件事就是那些採取九成半按揭首次置業者,見到樓價下跌5%至10%就急急忙放棄剛買入單位,在骨牌效應下樓價就會急跌,英國銀行知道有這個風險,在估價時就更加保守,所以,九成半按揭反而會令樓價下跌。

我見到英國首相約翰遜話推出九成半按揭來吸引年輕人買樓,就知道英國佬根本唔識搞地產,九成按揭已經好似賭博,更何况是九成半?我可以預測英國地產是會先小升後急跌,那些相信約翰遜的年輕人就會是受害者。我建議英國政府請香港人搞房屋政策,畢竟香港人有多年經驗,在出招與應對方面都很內行,一睇九成半按揭就知道約翰遜是外行人。

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說反話]

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