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何濼生:延長白居二禁售期不智

【明報專訊】據公開大學編製的居屋公開價格指數計,自從2013年房委會推出白居二計劃以來至今年6月,居屋價格升幅達116%,大幅跑贏私樓,私樓在同期內的升幅僅約為51%而已。

居屋價格升幅大 反映白表購買力

「白居二」樓價飈升,反映白表人士的購買能力一點也不弱。白表人士本來正是合乎申請居屋的、理論上購買力較弱的一群。理論上補價後在公開市場交易的樓價,會比買家受收入與資產規限的白表人士参與的市場高得多。如今居屋價格升幅大大超越私樓價格升幅,怎麽可能由白表人士拉起?

首先,「有規限」市場的價格當然會低於公開市場的價格。目下的現象反映未補價居屋指數的升幅較私人住宅大,即居屋的折扣率收窄至愈來愈貼近市價。這現象除反映白表人士中,購買能力不弱的大有人在之外,也反映居屋定價折讓率高。

一般而言,綠表人士的購買力本應高於白表人士的購買力,原因是綠表人士不似白表申請人有入息及資產上的限制。但綠表人士多為原來公屋租戶,他們既然已有廉價公屋戶籍,申請居屋動機不太大。相反,白表申請人多為私營房屋租戶,他們多年來飽受租金壓力,申請居屋相對積極,也比公屋租戶更願意出較高價並徵家族成員的支特去買居屋。以去年計,「家庭申請者」中1.7萬份申請屬綠表,8.9萬份屬白表。可見居屋價格升幅跑贏私樓事出有因。

然而,居屋價格升幅對房委會的財政會產生負面的影響。首先,居屋業主補地價以便在公開市場賣得更好價的誘因不再。房委會將會失去補地價收入。其次,居屋價好將會吸引更多人要購入。房委會將面對更大壓力要提高供應並要提高折扣率。

賣家轉買私樓 催谷整體樓價

公大學者馬耀宗稱市民能以高價轉售未補價居屋,就更容易讓他們投入私人物業市場,爬上置業階梯。這分析準確,但亦意味對整體樓價會有催谷作用,卻對房委會收入毫無裨益。

近期由於公共房屋轉售得巨大經濟利益,引來不少要求引入或延長轉售等候期的聲音。對此筆者並不認同,認為延長等候期對任何人都沒有好處,只會造成浪費。最合理的做法反而是取消任何轉售等候期,甚至取消任何補地價要求,只要求單位只能轉售給收入和資產都符合資格購買居屋的人士。

嶺南大學潘蘇通滬港經濟政策研究所高級研究員

[何濼生 濼觀天下]

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