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黃志輝:需多一個將軍澳 非一個太古城

【明報專訊】去年12月再次加入仲量聯行出任大中華區及香港研究部主管的黃志輝,帶領逾60名研究員團隊,過去20多年在本港地產界從研究到投資均有豐富經驗,今期封面故事專訪他以個人身分就施政報告出謀獻策,並比較不同方案的好壞。

黃志輝曾於1997年加盟香港仲量行Jones Lang Wootton(仲量聯行前身)擔任區域經濟學家,2000年晉升為仲量聯行研究部總監,2004年起先後擔任大摩及德銀分析師,亦曾出任房地產投資基金經理。黃志輝擁有雪城大學經濟學博士學位,與科大雷鼎鳴一樣是經濟學博士,他表示很同意雷鼎鳴的觀點,指港人目前住得「細、擠、貴」,關鍵原因是政府在2001至2015年間僅填海造地約690公頃,較1985年至2000年期間大跌77%,以致近年用作房屋和其他用途的土地供應不足,此問題不此反映在住宅上,同樣出現於其他物業,結果是目前中環寫字樓平均租金高新加坡濱海灣一半,而高端物流中心更因供應欠奉而錯失不少外商投資的機會。

特首林鄭月娥於2017年7月上任時,強調房屋政策是她任內重中之重,但至今仍無大規模造地方案出台,黃志輝表示,上述說法不止出現於林太任內,也是上屆特首梁振英多次提及的施政綱領,但由於兩人至今均不能啟動填海或其他大規模造地方案,故房地產供不應求的問題至今尚未解決,「梁振英任特首時的確很積極覓地,但他主要是將原屬多年後始到位的供應提早拿出來市場拍賣,並沒有大規模造地,因此難以解決長遠土地供應不足的問題」。

短中長期造地方案均應認真研究

黃志輝強調,所謂的大規模造地,是港府需要覓地規劃一個新市鎮,而不是一個新屋苑,「港府最新落成的新市鎮是東涌,再之前是將軍澳,這已經是近20年以前的事,我們需要的是一個可容納數十萬人口的新市鎮,而不是多一個太古城,因為以目前住宅供不應求問題之嚴峻,並非增加一萬多個單位便可明顯改善,因一萬多個單位只是一年私樓的需求,止一年咳並不足夠,需要大刀濶斧的計劃」。

由於目前本港土地供應嚴重不足,故黃志輝認為不論任何短中長期的造地方案均值得認真研究,即使明日大嶼及桂山島涉及大規模填海,會對環境帶來影響,但不可以因此便摒棄,「當我們看到其他國際城市有理想的發展,會很羨慕人家,但人家做得好是有付出代價的,因此本港社會也要準備付出一些代價,當然詳情要由整體社會去討論」。

發展商持逾億呎農地 要提供誘因轉換

雷鼎鳴在8月接受訪問時曾分析,明日大嶼填海造地1700公頃固然可以大有用途,而更重要的是,該計劃由於影響力大,故只要獲撥款研究,已可促使在新界持有大量棕地及農地的地主加快把有關土地轉變為住宅用途。

黃志輝認為,雷鼎鳴上述觀點點出問題的核心,原因是根據年報的資料,本港上市的幾大發展商合共持有逾1億方呎的農地,相信其他私人投資者也持有不少農地,只要有誘因可促使持有人加快把農地轉換作住宅及其他發展用途,土地供應不足的問題便可大大紓緩。

經濟好供應增樓價跌 是好事非壞事

至於港府一旦大幅增加土地供應會否推冧樓市呢?黃志輝回憶,他在2002年時任職的仲量聯行,曾協助新地(0016)銷售馬灣新盤珀麗灣,以建築呎價計僅售2000多元,雖然當時經濟並不景氣,但由於該盤價錢有吸引力,一日便賣出2000多個單位,顯示「香港人是有很多積蓄的,只要樓夠平便自然有人買」。

黃志輝總結,即使本港過去一年多面對不少挑戰,惟住宅樓價仍然硬淨,顯示目前市况不差,認為港府在是次施政報告應該果斷推出大規模增地方案,避免重蹈過去10多年猶豫不決以致造地不足的覆轍,「正正因為我們過去10多年沒有大規模造地的長遠規劃,今時今日便要吃苦果,所以我們一定要今日便採取行動,令10年、15年或20年後,我們不再面對現在的困局」。他相信,新冠肺炎疫情早晚會過去,若本港日後經濟向好,普羅百姓收入增加,樓價卻因為供應大增而不升反跌,令市民更容易負擔,這不是壞事而是好事。

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