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房地產協會:應棄高地價政策 仲量聯行:樓價下跌非壞事

【明報專訊】即使過去一年多本港面對社會運動及新冠肺炎疫情的嚴峻挑戰,惟在供應不足的情况下,住宅樓價續高企,港人置業難、住得「細、擠、貴」的問題仍未解決,特首林鄭月娥將於本周三(14日)公布《施政報告》,房屋政策仍是市民焦點,今期專訪地產及金融界領袖專家就此出謀獻策。香港房地產協會主席、其士國際(0025)主席兼董事總經理郭海生認為,港府目前是時候考慮摒棄高地價政策,增加住宅土地供應,讓更多港人可以安居樂業;瑞銀財富管理亞太區聯席主管及瑞銀香港區主管及行政總裁盧彩雲指出,低口息、需求強,本港樓價短期料穩中有升,她認為應留意大灣區的投資機會;仲量聯行大中華及香港研究部主管黃志輝則強調,若本港經濟向好,樓價在供應大幅增加下轉跌,不是壞事而是好事。

明報記者 葉創成

香港科技大學經濟學系前系主任及榮休教授雷鼎鳴在《Money Monday》第261期(8月10日出版)封面故事的專訪中指出,香港人均居住面積僅16平方米 ,低於同樣是國際大都會新加坡的27至28平方米,若與內地城市的37至38平方米比較,更是一半也不及,而本港樓價卻屬全球最高,因此港人住得「細、擠、貴」屬實况,原因是在本港約1110平方公里土地中,只有逾7%已作住宅發展用途,故他建議港府積極填海造地,作為長期發展所需的土地儲備,希望樓價長期能夠平穩發展。房屋問題不止是經濟問題,而且也是政治問題,港人安居樂業有利社會穩定經濟發展,適逢特首林鄭月娥將於本周三公布《施政報告》,在上月10日起逢周四見報的「名人樓市論壇」中請來雷鼎嗚及其他專家一連四期就房屋政策提供建議(見表)。

是次施政報告會否接納上述的專家建議十分重要,甚至可能影響本港今後數十年的前景,因此在距離特首林鄭月娥發表該施政鋼領僅兩日之際,今期封面故事由更多地產及金融界領袖及專家就此詳細分析,當中郭海生除了是香港房地產協會主席,亦是本港中小型發展商其士國際(0025)主席兼董事總經理,他在訪問中從地產商的角度分析土地供應的問題,以及分享個人置業經驗,均值得重視。

樓價急升加劇貧富懸殊

衍生社會問題

其士國際主要業務包括建築及機械工程,以及物業投資、發展及營運,近年銷售的新盤除了土瓜灣津匯外,亦包括現正銷售的大角嘴傲寓,亦正發展何文田及沙田住宅項目。本港樓價從2003年見底至今已累升近5倍(見圖),郭海生指出,樓價上升可以創造不少中產甚至「中上產」,有樓一族均很開心,但問題是港府期內並沒有興建足夠公營房屋(包括出租公屋及資助房屋)讓沒有能力買私樓的港人也可以有容身之所,租樓者要負擔與日俱增的租金,數以十萬計居民更要住劏房,「如果我們是生活在農村,雖然發達這兩個字無從講起,但每個人只要溫飽便生活得很開心,因為大家的生活水平也差不多;而香港人現生活過在一個發達社會,這當然會有貧富懸殊,例如你聰明些或勤力些,賺多些錢生活得好些是應該的,但貧富懸殊的程度不應該太大」。

郭海生提到,正因為本港樓價急升令社會矛盾加劇,衍生不少社會問題,「假如每個香港人都可以安居樂業,政府也許可節省很多不必要的開支……在過去一年多香港損失了很多,大家均正在受苦(Suffer)」。

房策應以整體社會福祉為依歸

就港府近年多次因發展商入標未到價而收回地皮,郭海生認為,當局現正奉行高地價政策,而他相信此舉值得商榷,「本港投地方式公平公正是毋庸置疑的,每個發展商以一個信封入標,價高者得,但政府尚有一把尚方寶劍在手,指標書未到價收回土地不賣,但政府到底以甚麼標準來釐定底價呢?我相信政府內部肯定是有機制的,它們自己知道有何標準,但發展商不知道;我的看法與政府不同,認為發展商去競投一幅土地,最高出價便是市價,跟着土地便應該按市價出售」。

他續說,從另一角度去看,若本港樓價像過去10多年一樣急升,港府收回土地後的確可以等日後更高價才出售,但若未來樓價及地價只是橫行,港府屆時便難以重施故技。

郭海生表示,目前的問題是港府是否願意放棄已奉行多年的高地價政策,而他對此樂觀其成,「如果放棄此政策的話,是否可以令我們房地產行業做得更活呢?是否可以造福更多階層呢?我們作為一個香港市民,也了解這政策的利弊,政府一定亦很清楚……到底如何去釐定房屋政策,政府裏面有一班高人去研究,他們肯定比我叻,會為本港整體福祉作規劃。」

黃遠輝在2017年9月擔任土地供應專責小組主席研究增地方案後,郭海生曾寄予厚望,但他表示,土地小組在2018年底提交報告後,港府至今近兩年增加土地供應進展仍不大,對此他感到不解,因此他任主席的香港房地產協會近日才公布粵港澳聯合開發桂山島的策略性報告,建議在桂山島未來30年分三期填海造地60平方公里,建屋28萬伙予港人居住,並且發展醫療、物流、教育、文創及科技等8大產業,創造逾40萬就業機會。

郭海生70年代曾申請公屋

升職加薪轉買私樓

郭海生又提及,自己在1970年代也曾申請本港公屋,後來因升職加薪才轉買私樓,指港府除了增加住宅供應外,亦要積極創造理想的營商環境,並且強調公屋對基層的重要性,「當年我也曾經申請公屋,後來隨着收入上升至超過入息上限,唯有畀心機工作去買私樓囉,很多事情都是逼出來的……我首次置業是在九龍塘廣播道,單位售價13.5萬元,實用面積300多呎,兩房一廳,有獨立廚房及洗手間,到後來一路加人工,便細屋換大屋,換了很多次樓,我們也曾需要捱世界的」。

香港房地產協會是次提出在桂山島填海造地的方案,郭海生表示,只是希望拋磚引玉,令本港社會更積極討論如何增加土地供應,若最後社會找到比桂山島更好的方案,並且落實執行,他亦同樣高興。

港人積蓄多底子厚

略增供應樓價難大跌

至於港府一旦大幅增加住宅土地供應,會否令樓價掉頭大幅下跌呢?郭海生相信,港府會有秩序地推出土地,強調港人勤奮工作愛儲錢底子厚(編按: 根據金管局最新數據,8月份本地銀行存款總額達14.8萬億元),「這其實是好事來的,我們香港人(有積蓄)不會像其它國家的人失業便即刻唔掂,香港社會、以至整個華人社會均很幸運,因為克勤克儉便是我們的性格」。

指樓價急升日子已過

總結是次訪問時,郭海生表示,目前不應該再幻想將來本港樓價可以再像2003年至2019年般勁升,日後隨着供應增加,樓價料趨向平穩發展,這也是部分發展商樂意見到的新形勢,「如果樓價日後橫行,你不要以為發展商一定會不高興,因為我們麵粉(地皮)買回來的時候亦便宜了;我們當然希望賺錢,決定是否競投某一地皮時,會先計算樓盤出售時的售價,再扣除地價、建築費、利息開支及人工成本,看看該項目是否有利可圖,由於我們是假設日後的售價後再計回掉頭,若樓價能平穩發展,便有利更準確計算該售價」。

■部分專家就房屋政策提供建議

「填海是長期增加土地供應最有效的方法,籲港府爭取盡快獲立法會撥款5.5億元,用以委聘顧問就明日大嶼進行研究」——香港科技大學經濟學系前系主任及榮休教授雷鼎鳴

「明日大嶼發展規劃投資6000億元,項目填海及基建並重,包括以公路及鐵路將大嶼山新造人工島連接新界屯門及港島堅尼地城」——團結香港基金副總幹事兼公共政策部主管黃元山土地及房屋研究主管葉文祺

「推「活化工廈2.5」讓有全幢工廈業權的業主可申請免補地價改作服務式住宅用途、 放寬新界住宅用地地積比率,盡早研究明日大嶼的可行性」——第一太平戴維斯香港董事總經理及投資部主管袁志光

「大灣區「9+2」城市組成「桂山島聯合開發基金」,在距離大嶼山西南角5公里、現屬廣東省及珠海市管轄的桂山島附近填海造地60平方公里,建屋28萬伙予港人居住,並且發展八大產業」——香港房地產協會主席郭海生及副會長許楨

[封面故事]

相關字詞﹕瑞銀財富管理亞太區聯席主管盧彩雲 香港房地產協會主席郭海生 安居樂業 高地價政策 房屋政策 施政報告

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