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馮其十 神州新形勢

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多個重點城市收緊政策 內地樓市恐難現「銀十」

【明報專訊】在監管部門出台房企融資新規(業內稱「三條紅線」)之後,多個重點城市又趕在「十一」假期之前集中收緊樓市,這可能讓內地房地產市場在錯失「金九」之後,再丟「銀十」。

9月29日,連續多月房價漲幅居前的寧夏回族自治區首府銀川市發布樓市新政,政策傾向從鼓勵住房消費轉為打擊炒房。

新政之下,銀川首次實施限購、限售,同時限貸政策也升級。此前一天,河北省唐山市也加碼樓市調控,將二套房的首付比例提高至50%以上。自此,參加7月24日房地產工作座談會(10個城市)、8月26日住建部部分城市房地產工作會商會(6個城市)的所有城市全部出台了房地產調控新政。

這是內地樓市調控風向急轉的一個注腳。自今年7月份以來,已有26個城市陸續收緊樓市調控,30多次房地產收緊調控政策密集發布。政策基調也從上半年為應對疫情的全面趨於寬鬆,轉變為局部收緊。出現樓市過熱苗頭的地方會受到中央政府的直接關注,約談、收緊調控等接踵而至,這直接阻斷了樓市從局部升溫演變為整體性熱炒的路徑。

9月一至四線城市找房熱度下滑

「金九銀十」是房地產市場的傳統旺季。但受到調控升級等影響,今年9月份樓市總體平穩,並未帶動三季度成交量快速上升,一些地方反而出現小幅降溫。機構報告顯示,9月份中國新房找房熱度環比下跌1.7%,其中一至四線城市找房熱度均下滑。從二手房來看,據另一家機構統計,三季度重點18城二手住宅實際成交量環比下滑9%。其中,前期調控升級的深圳二手房成交量環比降幅接近50%;東莞成交量環比降幅達42%。

「十一」假期期間,由於出境旅遊等受限,房企打折促銷增加,樓市出現一定需求釋放。重點城市出現一波成交小高峰。據統計,10月首7天,深圳住宅網簽量同比上漲15%,廣州同比上漲50%。但長期來看,樓市仍然缺乏上行動力。從二手房市場來看,三季度內地重點城市二手房平均成交周期為126天,周期依舊較長,在金融利率維持相對穩定的情况下,二手房市場在未來仍將處於買方市場,市場上行動力較弱。

從北京情况來看,「十一」期間,多個熱門學區片區二手房市場表現相對平穩,並未出現漲價搶房熱潮,多數房源還有一定的降價談判空間,中介經紀門店內的商談簽約客戶數量也不多,與幾年前旺銷高峰時相比,仍有很大差距。當然,北京二手房市場交易並不低迷,一些熱門的待售學區房會同時出現幾波看房客戶,也不時有低總價的小戶型成交。

倘過分打壓房地產 內迴圈難生成

近期高層會議反覆強調「加快形成以國內大循環為主體、國內國際雙迴圈相互促進的新發展格局」。業內普遍認為,過度發展房地產,內迴圈很難生成。因此,須防止房地產因「一業獨大」對居民收入和其他創新產業形成虹吸效應;但過分打壓房地產,內迴圈也很難生成。可以看出的是,在一定時期內,房地產行業須一方面警惕過熱,一方面維持一定活躍度。

這意味着,房貸等金融政策難現鬆動,樓市過熱城市將會繼續受到監管部門約談,「打補丁」式的調控仍會頻繁出現,但房地產市場不會被「一棍子打死」,剛需等正常交易仍有空間。

[馮其十 神州新形勢]

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