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陸振球:施政報告宜提增房屋供應方案

【明報專訊】下星期特首林鄭月娥將公布最新一份施政報告,多年來,房屋都是施政報告重要內容,這其實很易理解,正如孟子所言:「有恆產者有恆心,無恆產者無恆心。苟無恆心,放辟邪侈,無不為已。」在香港,最重要的恆產便是自住的房屋,巿民沒有恆產便容易被煽動,社會便容易積聚怨氣,近年香港的社會動亂,與房屋問題未能解決不無關係。

筆者上述的看法,或多或少得到中文大學香港亞太研究所生活質素研究中心最近公布的「中大香港生活質數指數」所印證,有關指數由合共23個指標組成,其中「置業負擔比率」近年急劇惡化(見圖1) ,「政府表現指數」也大打折扣(見圖2),去年香港便因一些政治問題竟導致爆發社會動亂,大大挫傷了香港人的歸屬感,甚至引發了新一輪移民潮。

今年疫情出現,港人的收入大減而樓價卻仍高企,上述的「置業負擔比率」相信會進一步惡化,不利香港的穩定。早前民主黨委託香港民意研究所就決定履行現屆立法會職務的去留問題舉行民調,結果雖顯示47.1%人支持留任、45.8%人反對,兩者均未達過半門檻,民主派卻表示按其政治判斷決定留任,即合共20名反對派會留在議會,有分析指反對泛民留任的人將由「黃絲」變「黑絲」,更加不利政府的管治。

可研騰出貨櫃碼頭地建屋

早前中原老闆施永青曾撰文指維持土地和房屋短缺乃是反對派的一道重要防線,因為樓價和租金高,容易將之演化成社會怨氣和政治籌碼。所以,現屆政府如想社會回復平和,除了在政治層面疏導外,也實在要加倍努力解決房屋問題,除了推動明日大嶼,也要想想可否發展郊野公園邊沿土地和開拓棕地,以及搬遷現有貨櫃碼頭以騰出大量巿區可建房用地等方案,希望今次施政報告能落墨和提出方向。

近年大家觀察香港樓價走勢,大多會參考差餉物業估價署或中原地產計算的樓價指數,而兩者主要是計算私人樓宇的價格,原來公開大學政策研究中心也編製了「居屋公開價格指數」,顯示未補價二手居屋價格走勢,發現由2013年白居二推行起至今年6月,相關價格升幅達116%(見圖3),大幅跑贏私人樓宇價格約51%的升幅。

有份參與研究的公大人文社會科學院助理教授馬耀宗表示,數據顯示未補價居屋指數的升幅較私人住宅大,即居屋的折扣率收窄,愈來愈貼近市價,因此市民轉售未補價居屋後,所獲得的金額更容易讓他們投入私人物業市場,爬上置業階梯,並指過去坊間或覺得市場若有風吹草動,居屋市場會不穩,惟他留意到2008年尾香港遇上金融海嘯時,私人樓宇價格急挫,但當時的未補價居屋市場影響則不大。公大人文社會科學院副教授吳志文則指出「白居二」推出後,二手居屋買家對利率升跌的敏感度增加3.5%,貼近私樓市場,認為是未補價居屋買家的消費行為變得與私人市場相若。

筆者就認為,上述居屋價格升幅跑贏私樓,可以看成是居屋的經濟價值藉白居二得到釋放,因增加了準買家數目,令到相關物業能落入更有需要而又能負擔的人手上,並不是壞事。

藉白居二釋放供應 利壓抑樓價

不過,本土研究社卻指「白居二」價格急升,等同是資助房屋轉售政策令單位淪為炒賣工具,未能協助「公屋以上,居屋未滿」的夾心階層置業,而房委會委員柯創盛認為有關情况違背協助市民置業的原意,房委會要收緊轉售限制。

筆者卻覺得,轉售予「白居二」買家而大賺的個案,觀感雖不好,但這是否也反映當初上述的居屋買家入巿時售價偏低,才令他們可以賺大錢?另外,若居屋可以「白居二」轉售,其實也是一種釋放供應的行為,有助壓抑樓價和增加了和私人物業競爭,若是收緊轉售限制,比如延長禁售期,可能最開心的反是私樓發展商,因為原來的「白居二」買家便只有侷買私樓,進一步推高私樓價格。

政府公布將發行新一輪通脹掛鈎債券(iBond),目標發行額為100億至150億元,持有人將每6個月獲發一次與本地通脹掛鈎利息,保證息率最低為2厘。看一看現時的債券孳息曲線(見圖4),便可發現其實2厘已屬高息,等同向申請人派錢。

大增iBond發行量 可紓買樓需求

筆者近日同朋友討論,指如果自己是財爺,就會發行至少1000億元的iBond,並設定保證息率至少3厘以上,竟有投資銀行分析員表示「絕對認同」。筆者認為,疫情下香港政府要不斷救巿,趁早和趁低息發債可預留資金應變,而就算是3厘或以上的債息是高於巿場息口,也只是還富於香港巿民。

另外,香港債巿一向不活躍,如能藉此擴大債巿規模,有一定紓緩港人侷買磚頭收約2厘租金回報的另類剛性需求,便也會產生平抑樓價的作用。

[陸振球 樓市解碼]

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