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陸振球 樓市解碼

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陸振球:樓奴遇通縮 特別不開心

【明報專訊】昨日看到兩則和美國相關的新聞,一則是美國將香港首度納入難民分配類別,另一則是美國總統特朗普夫婦同時確診患上新冠病毒肺炎,前者令人思考會有多少香港人願意以難民身分赴美定居,後者則令筆者聯想起多年前台灣大選時任台灣總統陳水扁突遭槍擊事件。其實,連美國總統也患上肺炎,美國是否仍是適合定居的地方,而之前包括英國說可讓BNO的香港持有人申請移民英國,又有多少香港人最終成行?

美國宣布將香港首度納入難民分配類別,有趣的是,根據美國難民接收計劃在2021年的接收上限為1.5萬人,比2020年度的上限1.8萬人為少,即是上限並沒有因為加入香港人而增加反而減少,那如有香港人申請,獲批的機會有多少,且同時會否需要與其他國家的難民競爭?

移民熱潮來得快也去得快

美聯移民表示,自從英國放寬BNO持有人及其受養人進入及居留英國,以及澳洲宣布放寬港人簽證以來,該公司接獲有關客戶移民查詢由今年5月錄得急增而呈紀錄新高的800宗後,急劇回落62.5%至9月錄得約300宗的水平,與去年同期相若(見圖1),似乎有關熱潮來得快也去得快。

不過,筆者發覺近月不少代理卻趁勢大力推銷包括英國等海外樓盤,尤其英國在今年7月推出當地的物業海外印花稅假期,50萬英鎊以下物業可豁免繳付印花稅,在明年4月1日之後才完成交易,海外買家要再多付2%的印花稅,因此趕在之前完成交易可慳回一筆不少的稅務開支(見圖2),政策成為促銷當地樓盤的支持理由。

相對英國,現時非港人買入香港住宅物業,要分別多付15%買家印花稅和另外15%的雙倍印花稅,卻仍阻不了近年香港樓價持續高企。

其實,在香港也好,在海外也好,買不買樓除了看能否負擔外,也是一種價值的取捨,筆者多年前便曾聽到「樓奴」這一個詞彙,指儲首期和買了樓便要省吃儉用,壓縮消費,大大降低生活水平的人。也有指買了樓供樓,始終會供完層樓,屆時便不會再當樓奴也不用付租,變得更財務自由。

港人供樓要大半世 相當悲哀

筆者覺得,所謂樓奴,主要是由於要供樓,減少了可動用的個人收入,如此,一日仍要供樓,便可作為界定其是否樓奴的一個重要標準,而樓價相對收入的比率愈高,則買樓後愈容易當上樓奴。

根據按揭轉介機構經絡提供的數據,現在新做樓宇按揭的供款年期超過27年(見圖3),配合香港大部人都是在30歲左右首次買樓,若再加上27年來供樓,那供完後差不多3年左右便也到了60歲的退休年齡,亦即脫離了樓奴之時,也即過了大半世人,可算相當悲哀。

不過,若供樓期間遇上高通脹又或人工急速上升,樓價多會水漲船高,做樓奴也會做得較開心,但如近年香港人收入不前,樓價只能在高位橫行,甚至開始出現通縮(見圖4),則當樓奴也會特別辛苦。

同時,金管局最近發表的季度報告表示,今年第二季樓價與收入比率已升至新高的18.8,即一般50平方米單位的平均價格,是私人住宅住戶家庭入息中位數的18.8倍。同時,第二季的收入槓桿比率亦上漲至86.6%,亦較去年底的80.9%有所上升。

港府應想辦法提升港人競爭力和收入

事實上,以樓價指數計,過去3年香港樓價其實只在高位橫行而沒有大升,但同期港人收入也是停滯不前,而在疫情後更出現凍薪、放無薪假,甚至失業率上升,於是乎港人的樓價與收入比率反愈扯愈高,殊不健康。

筆者認為,香港政府除了要致力搵地以平抑樓價之外,更要想辦法提升香港人的競爭力和收入,在1997年以前,雖然香港樓價也是年年升,但當時市民加人工隨時超過10%,所以買樓後過了數年人工加了,供樓負擔便會減輕,而現在買樓後卻怕被凍薪裁員,情况截然不同。

投資者及理財教育委員會最近發出新聞稿,指該會去年底進行《香港金融理財知識和能力研究2019》,揭示香港人在6個範疇的財務狀况,以及需要改善的地方。研究在新冠病毒肺炎疫情前進行,發現受訪者中有16%沒有儲蓄,22%表示如果失去家庭主要收入來源,將無法維持3個月以上的生活費用。

筆者認為,如一個人沒有儲蓄,是因為其收入偏低而令到入不敷支,還是因洗腳沒抹腳,根本沒有儲蓄的意識或習慣?如是後者,不要說現時樓價貴沒買樓機會,就算是樓價如SARS時跌七成,也是與你無緣,除非你有父幹支持。

[陸振球 樓市解碼]

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