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美商業地產估值較疫前跌1/4

【明報專訊】疫情令美國的商業地產,包括商場、酒店、商廈的估值大跌。富國銀行的數據顯示,美國商業地產估值較疫情前下跌超過四分之一。4月以來,116宗延遲償付的商業按揭抵押證券(CMBS)還款所涉及的商業地產抵押品,在重新估值後平均價值跌27%。酒店業首當其衝,美國休斯敦的皇冠假日酒店(Crowne Plaza Hotel)最新估值為2590萬美元,較2014年被打包成CMBS出售時下跌近一半。

休斯敦皇冠假日 6年跌一半

CMBS市場最近的評估,引發市場對CMBS抵押品價值的質疑。當商業地產持有者難以支付抵押貸款時,物業會被重新估值。這些貸款將被移交給一個「特殊服務機構」,該機構最終可能會代表CMBS持有者沒收房產。距離洛杉磯市中心約20分鐘車程的拉米拉達假日酒店(Holiday Inn La Mirada)最新估值為2210萬美元,較2015年跌27%。

除酒店外,零售業商店也因經濟疲軟等因素而估值下跌。過去4年被打包成CMBS的房貸,平均貸款價值比(loan to value ratio,指貸款金額與抵押品價值的比例)一直低於60%,即使需要出售被抵押的房產以償還貸款,也為投資者提供很大的緩衝空間。不過受疫情影響,這緩衝正被侵蝕。目前CMBS的平均貸款價值比已接近90%。銀行業正提高準備金,以彌補今年可能出現的貸款虧蝕。今年次季,被美國各銀行標示為潛在壞帳的商業房地產貸款數量激增。

分析:不確定因素多 估值誤差大

分析師表示,在當前環境下,要準確評估房地產價值極具挑戰。未來數月的潛在估值,可能會受到確診數字上升、旅遊限制,甚至美國大選等因素影響。美國銀行分析師托德(Alan Todd)稱,現在有太多不確定因素,可能會有極大的誤差。

(綜合報道)

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