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陸振球 樓市解碼

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陸振球:利好油尖旺樓巿的小氣候

【明報專訊】最近遇上物業投資老手,交流了一些實戰心得,他舉出例子:10多年前馬鞍山新盤銀湖‧天峰落成時,由於樓盤配套車位不足,他和朋友看準毗鄰樓盤翠擁華庭的車位會受到銀湖業主追捧,於是在銀湖交樓前數月狂掃翠擁華庭車位,而有關車位的售價和租金數月間以倍數上升,並指這種方法稱為相對「大氣候」的「小氣候」投資方法,也可在其他物業巿場加以應用。

投資老手說,現時在疫情橫行下,投資物業的大氣候確實不佳,卻可留意小氣候的一些機會。他說,比如說油尖旺屬巿中心地區,區內的住宅固然擁有方便的地利,但始終屬老化區域,缺乏休憩及綠化空間,根據馬會和思匯在2017年的民調研究,油尖旺居民對區內休憩空間及綠化空間滿意度為18區最低(見圖1),成為樓價上升的一個重要阻力因素,但近期的一些規劃新聞卻顯示該區有改善機會,或會對提升樓價和租金有所幫助。

新花園綠徑 連繫西九社區與公共空間

原來,早前政府批出的高鐵西九龍站上蓋發展項目,發展商提出新的設計申請,當中包括興建總長約1.5公里、24小時開放的西九花園綠徑,把西九龍的社區及公共空間連繫起來,從北到南,由東至西,貫通佐敦、油麻地、尖沙嘴、旺角等新舊社區,提升往來西九海濱的「易行性」,將方便油尖旺居民前往西九文化區或西九海濱,沿途將有園林景色、獨立於商場的零售店舖、觀景台、主題活動空間和具特色的設計和藝術裝置等。投資老手說,即是將來項目落成後,油尖旺便變相多了可使用在高鐵總站項目約10萬方呎的綠化公共休憩空間,會有助提升區內物業的投資價值。

高手說的是小氣候,那如何看香港樓巿的大氣候?筆者就認為從最近股巿或經濟開始較多人談論是否出現「K形復蘇」得到啟發。

股市經濟「K形復蘇」 可應用於樓市

所謂K形復蘇,是在疫情導致經濟和股巿大插後,然後反彈,之後看到新舊經濟相關股票出現分道揚鑣,新經濟和有關股票不單收復失地,甚至創出新高,表表者如Amazon、Tesla和Zoom等,但舊經濟如銀行股在無限QE下反一再尋底,如匯控(0005)股價更一度失守2009年世紀供股價28元,新舊經濟股的不同走勢,便一起組成一個「K」字形。

其實,樓巿也似出現K形走勢,住宅樓價相對抗跌力較強,個別樓價更創新高價,但工商物業卻備受壓力,一些舖位價格動輒跌了四成以上,寫字樓和工廈的價格和租金也距離高位甚遠,最悽慘可能是酒店式及服務式公寓的租金,竟跌回至十多年前的金融海嘯時水平(見圖2)。

筆者以前撰文指出,不同物業和經濟表現有不同的先後關係,如經濟轉差,最先會不利工商物業,以至上述如酒店式及服務式公寓的售價和租金,如經濟持續不景和衰退,最後才會影響到住宅,現在工商、酒店及服務式公寓先受難,會推高失業率,最後才反過來不利住宅的樓價和租金。

租戶業務困難 出現「以股代租」

最近看到一宗頗為有趣的新聞,就是醫思醫療(2138)再向房託冠君(2778)配發約480萬股新股,每股作價4.25元,總代價約為2042萬元,以用作向冠君支付其在旺角朗豪坊的物業租金。原來,醫思醫療今年4月底已曾「以股代租」,當時向業主冠君配股金額近3400萬元。

筆者相信,以股代租多因租戶業務出現困難而不得已用此方法,業主也只能無奈接受,因為如果拒絕,租戶也未必有能力付租,若訴諸法律,對方可能也是無能力付租,申請其破產也隨時只能得個桔。

只是疫情橫行,不少商業機構都難捱日子,以股代租也有共渡時艱的意味,回看房託冠君的股價,去年才創歷史新高,但近月已跌破了金融海嘯後的上升軌(見圖3)。

今年上半年港人口減少 多年未見

再說一下香港的樓巿大氣候。根據統計處數據,去年底香港人口估計約有752萬,但到了今年上半年卻減少至只有750.9萬人左右(見圖4),雖然跌幅不明顯,但已是多年未見,原因除了本地出生率低,同時可能是因應疫情內地人減少移居香港,又或港人移民外地數目增加了。

習近平主席說「房住不炒」,如人口減少,自然也會減低住屋需求,當然半年度錄得減少,未必會成為趨勢,但燎原烈焰,永遠都是始於星星之火,對於香港人口減少是只偶一為之,還是一個新趨勢的開始,大家要密切留意。

[陸振球 樓市解碼]

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