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李聲揚 股市非常道

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李聲揚:按揭壓測何時取消?

【明報專訊】早前小弟和《明報》陸振球兄在明經財經搞了場Facebook Live(可以免費重溫),當中談及香港樓市,今次借專欄再發揮一下。小弟的看法是:除非打算移民,否則負擔得起,仍是應該買自住樓。但投資香港樓(博升值也好收租也好),則並不值博。

日前在《明報》看到同文張宗永兄,提到新加坡的組屋政策,解決大部分人的住屋問題。小弟認為說白一點,就是人人做業主,有stake in society,自然有利社會穩定。

近年香港社會氣氛緊張,已不止是「房屋問題」如此簡單。但小弟固執地相信,若更多人可以自置物業(「上車」),應有助減低社會怨氣(但不能完全消除)。小弟身邊朋友政治取向各有不同,但明顯地最激進的是未有置業的一群。已成為業主的,很多也不滿政府,但不會太激進。

最激進一群多為未有置業

這也適用於年輕人。不少年輕人的確認為「解決房屋問題」不是首要任務,但很可能是因為「上車」太遙遠,索性想也不想。

收入跟不上樓價升幅,年輕人難「上車」,是全世界的問題,民主國家也不能倖免。香港作為大都會,情况當然更嚴峻。若「上車」難度降低,應該仍有機會減低怨氣,政府應該認真考慮。

小弟當然明白政府官員「少做少錯」的心態。看看金管局的各式「辣招」,不少人以為這些「辣招」是為了控制樓價,甚至讓樓價回落──這種想法實在大錯特錯!金管局才不在乎你能否「上車」,也不在乎你是否會損手。他們要保證的是樓價大跌,也不要影響銀行。方法就是提高門檻,保證能夠「上車」的人都是高收入人士,或有富爸爸,更要放下大筆首期,讓銀行有足夠的緩衝。至於閣下死活,不在局方關心範圍。

樓市橫行 放寬措施機會

政府的政策,不能說是全錯。畢竟政府角色很尷尬,民望低迷,現在氣氛下,讓更多人「上車」會被視為推人去死,若樓價急跌,政府必被猛烈批評。但在樓價上升時阻止人「上車」(正是過去10年發生的事情),又會被認為剝奪別人機會。

不過,現屆政府反正如此「打得」,又是否在乎被人批評的風險?再說得白一點,民望反正已經夠低,多一單失誤也影響不大,但若成功幫到更多人「上車」,可能有助民望。樓市升時,政府怕放寬措施令買家摸頂,樓市跌時,又會被批評騙市民去托市。近期樓市橫行,其實正是放寬措施的機會。

說了一輪理論,我們做個案例研究,看看現在的措施如何限制「上車」:假設兩夫妻心儀「上車盤」,500萬的物業,若自住首置兼借按揭保險,可以做到九成按揭。50萬首期,當然不算容易,但若夫妻齊心,再加累積不少財富的「四大長老」適度幫助,仍算可能。以現行按息約2.5厘計算,月供1.9萬左右,夫妻齊齊供,聽落仍可接受。

七成家庭「買不起」500萬樓

不過買樓要過關斬將,除了首期和供款外,還有收入測試和壓力測試。兩夫妻收入要有多高才可以成功「上車」?現行的收入測試,要求供款頂多去到收入50%,所以案例中兩夫妻收入要達到3.7萬以上。還好。

但現實卻是,月入3.7萬元的夫妻,銀行仍然不能批出樓宇按揭!何解?因為還有壓力測試,這也是小弟覺得最不合理的地方。金管局為了確保買家將來也供得起樓,特定要求加息3厘後,買家供款佔收入仍在六成以內。所以兩夫妻收入要達到4.9萬以上才可成功「上車」,收入門檻高了三成多。

全港有多少家庭收入達到4.9萬?答案是兩成多。亦即是,即使只是想買500萬的物業,也有七成多家庭未能做到。我們還未計及新婚夫婦收入不高,當中收入達到4.5萬的,可能只得一成多。

小弟並不「貪心」,只會呼籲政府做一件事:放寬壓力測試,最好取消。原因?小弟認為壓力測試,已完成歷史任務,根本不合時宜。

壓測假設加息3厘「完全離地」

看看背後邏輯,金管局假設利息會再加3厘。讀者不用十分貼市,都知道美國聯儲局3月狠狠減息,並預期零息環境維持一段長時間。請問何來加息3厘?

金管局最初推出此項要求是2013年,當時市場預期聯儲局將會加息,事實聯儲局後來的確加息9次,證明當時金管局的要求算是合理。但時移世易,聯儲局過去兩年已將息口重新減至零。那請問金管局,為何預料美國加息時推出壓力測試,但到息口勁減以後,卻完全沒有放寬?

在我們的例子中,只要取消壓力測試,「上車」要求的收入會變成3.7萬元,而非4.9萬元。這會令收入在此區間的家庭不再望門興嘆,但也不是中門大開(有六成家庭收入不足3萬元),正適合政府「張弛有道」的作風。

康證投資研究部董事 www.facebook.com/ivanliresearch/

[李聲揚 股市非常道]

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