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陸振球 樓市解碼

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陸振球:美元走弱 港樓價明升實跌

【明報專訊】在外電看到有美國民調指當地逾七成國民對中國反感,並認為中國要為新冠病毒疫情蔓延負責,要知道近兩年中港除受疫情打擊,也因美國特朗普對華開打貿易戰而受累,對股巿和樓巿也很不利。美國人不滿中國的影響不可小看。有朋友問筆者看法,對之曰「憎人富貴厭人貧」並不止局限在身邊的人和事,國際關係也可如是。

當中國改革開放之初,中國人不少是一窮二白,美國和中國做貿易或建立關係,多少都帶點施捨的味道,是給你做生意,以低至可恥的利潤來維持雙方的關係,而當中國人靠辛勞工作和高儲蓄率搞建設,經濟搞了上來,總GDP接近,甚至追上美國,以前是厭你貧,現在則是憎你富貴(其實只是小康),現在不遏制你,更待何時?

有高人指點筆者,為何美國選擇在2018年對華開打貿易戰?高人拿出一張圖給筆者看,說2019年底中國的人均GDP剛升穿1萬美元(見圖1),有可能成功挑戰中等收入陷阱,別的國家還算,中國人口近14億,如真的能超越中等收入陷阱,甚至有一日躋身發達國家行列,美國單一霸權還如何維持下去,此時不出手,更待何時?

美國選2018年對華動手有原因

高人又指出,2017年開始,中國的跨境貿易外匯結算使用美元比例開始降低,而使用人民幣比例則上升(見圖2),過了一年到了2018年美國發覺中國似在挑戰美元霸權,於是便動口又動手,大家是否覺得高人的說法有道理?

說到美元霸權,自疫情擴散後,美國開始無限QE救巿救經濟,便是在行使美元霸權以鄰為壑,將外國人持有的美元、美債及美元資產權益攤薄,湊巧的是美匯指數也開始回軟,由3月高位接近103輾轉跌至近日連93也一度失守,跌至9年來的上升軌(見圖3)。

美國前晚公布的第二季GDP按年跌超過三成,早前香港公布的次季GDP也按年跌了百分之九,但奇怪,香港樓巿仍然堅挺,樓價指數距離歷史高位並不遠,難道樓價和經濟表現可脫鈎?

其實,過去4個月美元匯價指數跌了約9%,並跌至接近9年的上升軌,港元一向和美元掛鈎,則若以非美元地區買家看來,雖然同期香港樓價指數攀升了3.5%,但若扣除了美元匯價的跌幅,其實香港樓價明升實跌了約5.5%。

買大灣區物業 或賺價又賺匯

很多時,投資要看環球大氣候,單看本地貨幣計價投資工具是升或跌,很容易受貨幣走勢所「誤導」。當然,比方說,近月人民幣強勢,人民幣兌美元升穿7算,且出現50天線升穿100天線的利好信號(見圖4),如持有內地物業,就算名義價值不升,也可能已賺了匯價的升幅。

文首說了美國第二季GDP按年跌了三成多,中國同期升了3.2%,一來一回加上匯價因素,近月持有內地如大灣區的物業,可能已賺價又賺匯。

一些代理常說,美元偏軟有利香港樓巿,並非完全沒道理,不過如上述香港樓價升幅不及港元因掛鈎美元而面對的貶值幅度,則其實所謂樓價升值只是部分反映了貨幣貶值的幅度而已,其實因美元下跌而受惠的投資工具,又豈止「磚頭」?筆者也在3月時買入了一批美國金礦股ETF(美國上巿編號:GDX),迄今已錄得約七成的帳面賺幅,遠遠跑贏了美元的跌幅。

筆者又觀察到一個現象,美國上巿的房產ETF(美國上巿編號:XLRE),由3月見底至今升了約44%,香港的領展(0823)股價反跌了5.5%,則香港的房產,尤其商舖物業,除了受疫情打擊,和香港的政局及抗拒內地人有沒有關係?

港人供樓年期愈來愈長 再創紀錄

中原按揭引述金管局住宅按揭統計指出,6月份平均樓按貸款合約期再增加兩個月,增至331個月的歷史上最長年期數字,即平均新批按揭年期為27.6年,反映選用較長年期供樓人士增多,以減輕供樓負擔及更容易通過壓力測試。該行指出,隨着樓價回穩向上,再加上新按保下推動貸款額增加,6月平均貸款額增加至475萬元,刷新金額新高紀錄。

看完上述數字,發覺香港人的供樓年期愈來愈長,假設平均是約31歲首次置業,則供完樓隨時已接近60歲的退休年齡,如是供完一層面積合理的住宅還算,假如只是一層百餘呎的劏房類單位,則希望其能隨年紀成長加薪可換樓改善生活,最怕的是供完樓後卻缺乏現金,臨老只能做逆按揭增加現金流生活。

[陸振球 樓市解碼]

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