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梁朝偉高山道舖遭強拍 7年貶值四成 700呎舖839萬 業界指可聘測量師重估反駁

【明報專訊】近年無論舖位租金及售價均大跌,就連國際級「影帝」梁朝偉亦受拖累。資料顯示,梁朝偉2013年舖市高峰期以1500萬元購入的土瓜灣高山道一個地舖,近日遭財團入紙申請強拍,最新估值較7年前大跌44%至只有839萬元,屬市場罕見。不過,有業界人士指出,作為小業主可聘請測量師重新估值後提出反駁,最終未必要大幅蝕讓。

明報記者 林尚民

土地審裁處資料顯示,新朗發展(實業)有限公司就土瓜灣高山道26號、新柳街2A至2B號入紙申請強拍,該財團目前持有項目83.33%業權,現只餘下3個地舖未成功收購,當中包括梁朝偉早於2013年透過金壤有限公司以1500萬元購入的新柳街2A號地舖。

不過,據財團遞交的文件所見,上述地舖今年3月底最新估租為839萬元,換言之梁朝偉持貨7年,該舖帳面貶值約661萬元或44%。若有關申請獲批,上述舖位有機會大幅蝕讓。市場消息指出,該舖面積約700方呎,目前月租約1.68萬元,據差餉物業估價署資料,該舖在2020/21年度應課差餉租值為20.64萬元,即每月1.72萬元。

財團持全幢逾八成業權 估值1.125億

作為商舖投資者的盛滙商舖基金創辦人李根興認為,雖然強拍文件所見的估值較梁朝偉當年購入價大跌,但他指出,財團申請強拍時所遞交的估值資料,都會盡量以低價申請,務求在小業主不反對時,可以較低成本統一業權,但當小業主認為估值不合理,可提出反駁,待法庭判決,並指「我係梁朝偉的話,一定用幾萬蚊請測量師再估價」,「最終蝕唔蝕我唔敢講,但一定不用蝕咁多」。

上述項目佔地1910方呎,現為一幢樓齡約62年物業,整個地盤最新估值約1.125億元。新朗發展董事包括林小棠、林源森及顏煜奇,預料為龐源集團或相關人士,該集團經營電子貿易起家,在深圳福田開設玩具批發市場等。

麵店5萬續租梁朝偉北帝街舖

事實上,同由梁朝偉持有的土瓜灣北帝街東裕大廈地下B舖,早前獲麵店以月租5萬元、呎租56元續租,較2015年租金4.2萬元,雖然增加8000元或19%,但仍較2013年時的月租6.5萬元低23%。梁朝偉於2013年以2560萬元購入上述商舖,租金回報約2.3厘。

不過,梁朝偉過往在物業投資上都不乏斬獲,如2012年以7950萬元把中環威靈頓街73號地舖售予資深投資者「物流張」,該舖早於2008年以2880萬元向投資者「玩具鄭」鄭躬洪購入,4年帳面大賺5070萬元或1.76倍。2012年梁亦曾以6200萬元購入黃竹坑One Island South 6個商廈單位,並於2015年以8400萬元售出,持貨3年獲利2200萬元或35%。

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