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沈永年 大灣區樓市解碼

投資策略

沈永年:東莞發展乏方向 暫不宜投資

【明報專訊】有讀者表示想在大灣區居住,並打算在內地開花店,而家中有兩位小朋友,亦想安排他們在內地讀書,問筆者哪個地區會較適合。

筆者認為,若比較整體生活成本,包括居住、飲食、學費等,珠海一定高過中山,約高30%左右;當然,要是想住得豪一些、高檔一點,不介意學費較貴的話,那當然可選擇珠海,始終那邊的學校選擇較多,生活質素也較佳。

還有,要是打算開花店,筆者也認為是合適的,始終內地目前的經營環境比香港優勝。地域選擇上,可能就要考慮在一些商業區,或是人流較旺的住宅區經營了,而在內地的經營模式,筆者更主張實體店結合網上模式來經營,要是只做實體店的話,我始終認為風險較高,且內地非常流行網上購物;不過,又不能只做網上銷售,因為競爭對手實在太多,難以突圍而出。所以,兩者相結合就最好,或許實體店所接的生意不太多,但作為旗艦店,可以在店內擺放不同樣版、貨物種類作招徠,在進行市場推廣時也較方便。

其後該讀者再問,除珠海、中山外,東莞目前的情况如何?為何很少見筆者介紹?坦白說,除非該讀者本身有親友在東莞居住,或是在那邊有生意,對當地的環境非常熟悉,否則筆者暫時不大建議在東莞投資物業。

筆者早於廿多年前已在東莞做地產生意,過往那裏色情和娛樂事業蓬勃,卡拉OK、酒店林立,風頭一時無兩。自國家主席習近平下令清洗太平地,令東莞熱鬧不再,十室九空,就連以往帶動東莞經濟之一的製造業,亦逐漸被電子商貿所淘汰,生意受到嚴重打擊,近來在中山、珠海的人遠比東莞還要多。

當初東莞的繁榮是靠娛樂事業、製造業來撐起,現時東莞各鎮雖然已重新定位,但老實說,筆者認為當地的發展方向至今尚未清晰,我暫時仍未看得通透。

再從發展規劃看,珠海有港珠澳大橋、深珠通道;中山有深中通道,未來幾年亦陸續有不少基建落成;但東莞呢?以前香港人去東莞投資,是因為有深圳地鐵到達東莞,但地鐵早已開通了,現在根本看不到再有任何新基建或大型建設了。

事實上,中國政府亦將規劃焦點落在珠海和中山那邊,這也是愈來愈多人到珠海、中山投資的原因,東莞變得黯然失色,就連民生、消閒娛樂的配套亦欠奉。

中央規劃焦點在珠海中山

儘管東莞的祟山湖近年在高新技術產業方面有不錯的發展,成為創新創業新基地,吸引了華為等大型企業進駐,但這些與居住、民生又談不上關係,始終那邊是工業地帶,要是居住的話,論景觀、論空氣、論生活質素,也通通不及珠海、中山,所以東莞住宅升值能力實在有限,加之當地住宅平均樓價亦要萬多元一平方米,這價錢在珠海、中山已有很多優質的選擇呢!

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[沈永年 大灣區樓市解碼]

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