經濟

謝偉銓 銓之講場

投資策略

謝偉銓:從啟德地三度流標 看現行土地標售制度

【明報專訊】上周啟德新發展區再有商業地宣告流標,為該區自2019年1月以來的第3幅。由於政府對流標地皮不會如成功標售的用地會公布所有入標價,既不能釋除公眾對政府是否採取高地價政策或是不希望賤賣土地的疑慮,流標亦窒礙商業樓面的供應計劃。

綜觀數據,地政總署自2019/20年度起合共推出5幅商業地皮招標,只成功售出兩幅,包括高鐵西九龍站上蓋商業地及一幅毗鄰啟德體育園的商業或酒店地,餘下的3幅商業地均告流標收場,3幅均坐落啟德新發展區。其中一幅4C區4號用地於去年6月遭撻訂後重新招標,同年9月再度流標。最新一幅流標的2A區用地,規模最大,可建樓面116萬平方呎。

觀乎啟德目前發展尚未成型,雖然屯馬線啟德站今年2月開通,但其他配套仍然欠奉,僅有小量住宅落成,可供參考的現成商廈已是鄰區九龍灣及觀塘,且商廈物業一般不能拆售,回本期較住宅長。上述的3幅商業地,於招標期內分別各自接獲4至9份標書,惟最終全部未及政府訂定的底價,究竟是當局對於地皮或該區的評估過於樂觀、或是投標出價太低呢?

揭標後應公布所有入標價

筆者過去多次提出,流標的地皮應跟成功標售的地皮一樣採取相同做法,在揭標後公布所有入標價,即使不直接公開入標價,也可以披露入標價與估值相距大概的百分比,以增加賣地的透明度。就如一般住宅單位買賣,不論成交價高低甚或蝕讓,也是公開透明供公眾參考。財團的入標取態往往反映其對地皮以至市場的看法,理應公開,如果選擇性地只公布當局接受的價錢,實在難以釋除公眾對政府是否奉行高地價政策或賤賣土地的疑慮。

流標影響整體供應計劃

此外,先後流標的多幅啟德商業地,涉及總樓面面積超過260萬平方呎,差不多相等於一幢環球貿易廣場(ICC)。數度流標不單令相關地皮的發展時間較原定推遲,影響整體啟德區的發展及成型,更影響整體供應計劃。

縱然是次政府以「確保政府獲得公平和合理的回報以保障公帑收入」為是次流標解畫,但看待土地問題需要長遠的目光,規劃發展應具前瞻性。接連流標將會影響3、4年後的商業樓面正常供應,令租金上升,影響香港經濟發展,短期公帑收入與未來樓宇供應之間是需要取得平衡的。

建築、測量、都市規劃及園境界立法會議員

[謝偉銓 銓之講場]

相關字詞﹕高地價政策 流標 啟德商業地

上 / 下一篇新聞