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港樓市再轉旺 4不利因素不容忽視

【明報專訊】本港住宅樓市近年一直供不應求,加上全球主要央行因應疫情大規模放水迫使資金買樓保值,本港樓市近日價量齊升,不過,三名具國際視野的外資大行要員——法國外貿銀行董事總經理兼首席經濟學家艾西亞(Alicia Garcia Herrero)、普信亞太區多元資產方案主管普樂維(Thomas Poullaouec)及晉達資產管理多元資產增長聯席主管蘇達輝(Philip Saunders)卻提出內地正面影響減少、本港經濟疲弱、樓價本已偏高及美元匯價堅挺等四大不利樓市的因素,值得擬置業者三思。

不利因素1:內地正面影響減少

在一年多以前,美國尚未踏入減息周期,聯邦基金利率下端高達2.25厘,惟隨經濟轉弱,當局去年下半年已開始減息,上季更因應疫情連環減息至零水平,引領1個月倫敦美元同業拆息(LIBOR)也由2018年底高位逾2.5厘回落至上周收報0.18123厘。雖然期內香港銀行同業拆息(HIBOR)也回落,但跌幅不及LIBOR,1個月HIBOR與LIBOR的差距已由1年多前的負值變為近月的正值(圖1),艾西亞分析,在聯繫匯率機制下,此舉會吸引環球資金沽美元買港元套息,而流動性充裕亦支持本港資產價格,這可以解釋何以近日樓市表現理想。

艾西亞及其經濟研究團隊去年9月在本報已表示,本港反修例所觸發的社會運動將令港府正視近年樓價遠高於本土購買力的問題,故此可能調整房屋及土地政策以增加住宅供應,加上是次事件影響投資者對港樓的信心,因此樓價短期看跌,測中港樓下半年的調整期。她是次受訪時強調,與2009年至2017年期間本港樓價明顯上升的階段比較,目前來自內地增長的正面因素相對減少,現時對港樓後市亦不如幾年前般樂觀。

不利因素2:本港經濟疲弱

被問及港股下半年走勢時,普信普樂維分析,本地股份中,主要包括金融股、地產股及貿易股,目前分別受制於低息環境、買樓有挑戰性及低貿易量等三大因素,故此料港股難以在全球股市中跑出。

事實上,在新冠肺炎疫情衝擊下,本港經濟上季已收縮8.9%,屬有紀錄以來最大跌幅,期內失業率為4.2%,為逾9年新高,在經濟環境如此有挑戰的情況下,若需要借按揭買樓者,宜留意疫情若持續會否對自己的供款能力有不利影響,再作置業決定也不遲。

不利因素3:樓價本已偏高

面對美國聯儲局3月減息至零並且推出無限量寬(QE)救市,晉達蘇達輝指出,他要爭論的是,樓價現已處於高位,即使環球央行放水可以令資產價格繼續膨脹,但要預測膨脹的幅度是一件困難的事:「沒錯,QE明顯地可以為資產價格帶來支持,而且息率已再被壓至低位,但不要忘記很多地方的資產價格早已被推高」。

不利因素4:美元匯價走強

美元匯價轉弱,可理解為美國向全球大舉放水,此舉亦有利本港樓價;事實上,自從2009年聯儲局首度QE以來,每逢美匯全年下跌,中原城市領先指數(CCL)該年均錄得強勁的升幅,兩者關連性頗強。

值得注意的是,即使美國經濟今年備受疫情重擊,惟美匯指數期內不跌反升,上周收報100.40,較去年收市價96.389錄得4.16%升幅(圖2)。艾西亞指出,投資者應細心思考美匯何以如此堅挺,她認為多個新興市場國家在疫情衝擊下可能出現大規模違約風險,故此環球資金轉投美元避險可能是原因之一。

另外,美匯後市去向,也要視乎美國股市有否吸引力令外資流入,而美股納指今年以來便逆市向好、錄得升幅。蘇達輝分析,美國科技股升勢有強勁盈利基礎支持,而且科技股亦是當地股市的主要板塊,作為比較,歐洲股市便以金融及保險股為主,故他認為有理由相信美股將繼續跑贏歐股。 

綜合上述分析,《MONEY MONDAY》相信美匯今年轉升為跌的機會不大,故此本港樓價現亦缺乏一個大幅推升的催化劑。

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