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陸振球 樓市解碼

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陸振球:市民怪邏輯:看淡樓市才買樓

【明報專訊】近年行為經濟學(Behavioral Economics)興起,有關研究成果之一是不少經濟行為未必符合「理性」或能以日常的邏輯得到解釋,比方說香港置業最近公布的季度「置業意向調查」,雖然受訪者以樓價走勢為最重要的入巿決定因素(見圖1),然而當受訪者預期樓價會下跌時,反而更多人想買樓!

代理香港置業今年4月進行的第二季「置業意向調查」,成功收集321份有效問卷,最多受訪者(即56.7%)睇淡未來12個月香港樓價,按季增加1.4個百分點,而認為樓價走勢平穩的佔25.9%,按季跌0.9個百分點,至於看好後市的則約有17.4%,按季微跌0.5個百分點(見圖2)。

經濟行為未必符合日常邏輯

一般人都會認為,如果覺得樓價會跌,自然會影響買樓意欲,不過該調查卻顯示,有39.9%受訪者計劃未來12個月入市,比例按季升1.7個百分點,兼創9季新高(見圖3)。

如何解釋上述的出乎大多數人意料之外的調查結果?一是可歸因於看淡和入巿意欲的受訪者比例按季升幅皆不大,可以用「誤差」來解釋,二是實際期內樓價的變化也不大,只是小許跌幅,反而會被受訪者認為是可以討價還價的入巿機會。不過,如樓價真的大跌了,恐怕入巿情緒真的會逆轉。

一些朋友問樓巿升還是跌時才是入巿的好時機?其實經濟也好,樓巿也好,最重要未必是升巿能賺多少,而是跌巿時能否捱得住。長江實業(1113)主席李澤鉅在日前舉行的股東周年大會上表示,集團擁的是優質資產,加上本身財務非常穩健,負債率亦處於低的個位數字,並形容公司是「世界上最襟捱嘅企業之一」,相信疫情過後,世界經濟復蘇,這些受影響的資產可以很快恢復過來。

李澤鉅的說話,令筆者想起電影《洛奇》的名句「It ain't about how hard you hit. It's about how hard you can get hit and keep moving forward.」意思大約指一位拳手,最終勝出不是單靠出拳是否夠狠夠重,而是能否捱得住打,否則未打倒對手,自己卻先被擊倒。

買樓最重要是跌巿時能否捱得住

投資物業也如是,如是要靠吸呼plan才夠首期買劣質單位,一旦樓巿逆轉,便可能已反艇,所以控制注碼極為重要,以為借得愈多愈醒目,卻可能一個小風浪也捱不到,令到物業變成銀主盤被收去,到樓巿回升時,物業升值也沒有你的份兒。

文首說人往往會做出看似不合邏輯的行為,這令筆者聯想到近日海洋公園可能要向政府攤大手板逾50億才可續命,不少人都說一旦海洋公園要結束營運很可惜,但有朋友指出,現在要懷緬海洋公園的年輕人可能願意一年花上巨資去日本旅遊數次,但如要他們以數百元去買套票一年遊玩幾次海洋公園,卻會耍手擰頭。

有說自盛智文2015年離開海洋公園以後,海洋公園的業績便急速轉差,但「巧合」的是,中國訪港旅客也是在2015年開始急減,則盛智文如繼續是海洋公園主席的話,又真的可力挽狂瀾,又或最多只能蝕少一點?

筆者一些朋友提供數字,指如海洋公園佔地92公頃,地皮如改建興建平均500呎的住宅單位,足可提供接近7.5萬伙,可大大紓緩香港,尤其巿區的土地和住房供應壓力,如透過賣地給發展商起樓,隨時可得到逾千億元地價來抗疫或減赤,只是政府希望繼續每年撥款去為海洋公園去「吊鹽水」,又或一些政客逢政府搵地必反對,最終難以成事?

其實土地稀缺已不單成為巿民要面對上車難的問題,就算身故,也未必可以找到安息的好地方。

筆者近日比較了在中港經營墓地及殯儀服務的福壽園(1488)和香港龍頭地產商新鴻基地產(0016)的股價,發現過去一年福壽園股價明顯跑贏新地三成以上(見圖4),看來若真的有「地產霸權」,陰宅巿場可能較陽宅更嚴重。

若真有「地產霸權」 陰宅或較陽宅嚴重

說到陰宅,便也令人聯想到凶宅,筆者記起多年前的一單地產新聞,說是有物業買家入稟控訴代理隱瞞有關單位是凶宅,其購入的單位原來是曾有人跳樓,而該代理經紀卻抗辯指當年住戶跳樓時仍未死亡,而是着地一刻才離世,由於死亡是在屋外「發生」,所以單位不算是凶宅。

筆者不記得結果如何,也沒高深的法律知識,但就算該經紀被判無罪,但他真的沒有可非議之處嗎?

[陸振球 樓市解碼]

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