經濟

王俊騏 海外置業錦囊

投資策略

河內賣地有限供應少 呎價低水 代理料今年樓價可升15% 跑贏胡志明市

【明報專訊】受新冠肺炎疫情衝擊,全球各地經濟面臨衰退或增長大幅放緩,但一些國家卻能化危為機,越南便繼中美貿易戰後,再次成為危機中的亮點,其首季經濟仍錄正增長。帝皇地產董事總經理陳卓明表示,越南經濟將受惠於疫情後更多工廠遷入,同時帶來更多外資企業員工,加上本地中產崛起,需求龐大同時供應短缺,利好樓市前景;其中河內呎價較落後,又較受政府政策照顧,料今年樓價增長會跑贏胡志明市。

陳卓明指出,越南經濟短期雖受疫情影響,但本身確診人數偏低,封城措施已逐步解除,料經濟會見「V形」反彈。疫情爆發初期,內地工廠停工使不少供應鏈斷裂,使不少國家反思依倚賴「中國製造」的問題,預料疫情後會有更多企業遷廠到當地,出現第二波遷移,由以往只是於當地組裝零件到直接生產原材料。

疫情下越南經濟保持正增長

越南首季經濟仍增長3.82%,縱使已是自2010年以來最慢增速,但仍錄正增長算是今次疫情中的亮點所在。海外投資(FDI)也受疫情影響,越南外國投資局(FIA)便公布今年首4個月海外投資大跌15.5%至123.3億美元,投資總金額計最多仍是製造業達60億美元,佔整體近5成,房地產則佔6.65億美元。期內新加坡為越南最大外資來源,其次是泰國、日本、中國內地、台灣及韓國。

受疫情衝擊,越南樓市短線亦見淡靜。陳卓明相信首季欠新盤供應,勢累積了一定購買力,並指當地股市市值小,買樓仍是主要投資方式反映需求大,對後市仍感樂觀。越南地產代理報告指出,今年首季樓市成交創4年新低,其中公寓和入場較低的住宅價格仍相對硬淨,並預計其中河內和胡志明市的低價新盤供應未見增加,之後供應都是以原有庫存為主。

經濟前景仍正面,再加上越南樓本身供應短缺,自利好樓價向上。首都河內的供應原來更少於香港,原因是當地政府要先建成基建才會賣地,同時市場需求龐大,當地公寓價格年均升8%。他指相比起胡志明市,河內呎價較低,同時租金回報較高有約7厘,而且政府政策明顯偏向當地,如地鐵(MRT)率先於當地通車,估計今年樓價增長可望達10%至15%。胡志明市則因早年已累積一定升幅,百萬以下的市中心盤接近絕迹,故料只有5%至8%上升空間。

河內新盤88萬入場

如果有意到河內買樓,陳建議宜選鄰近湖泊的樓盤,皆因當地人與華人同樣相信風水,偏好居於湖邊,豪宅都是集中在還劍湖及西湖,但這些區域早已發展,未來難見有新供應。

越南地產商Gamuda Land與帝皇地產合作推售河內大型綜合項目Gamuda City第2期住宅Central Residence,位處尚未完全發展的Yen So湖地段,整個項目佔地500公頃,將來有地鐵貫穿,並接近大型公共交通交匯處及主幹線三環路。項目第2期共有2605伙,面積由371方呎至1020方呎,入場費88萬起,將於本月30及31日於本港率先開售。

購買海外樓的投資者都關心當地二手市場是否活躍。陳卓明指越南樓市供應少,一般放租後都極快租出,胡志明市的1至2房戶會較快租出,只需1個半星期左右,河內則要2至3星期,3房戶則需近1個月,而買賣方面大約1至2個月都可有承接。他指當地規定本地人只可賣樓予本地人,海外投資者則不受限,但港人一般都會售予外國人,皆因二手買賣差價可以相差15%至20%。另一方面,他指隨工廠遷移到越南,帶動越南盾向上,現時買越南樓有可能重演以往買內地樓放盤的歷史,同時賺取匯價升值。

供不應求 住宅放租數星期有承接

港人對越南興趣的確與日俱增。陳卓明透露,近年本港買家人數年均增長25%,年均約有2500宗成交,買家由以往以廠家及資深投資者為主,轉為多了中產人士到越南買樓,目標以豪宅為多。港人一般愛買2至3房單位,他指3房戶長線升值潛力較大,2房則易租出,後者樓價平均約150萬左右,入場門檻處於中間適宜投資。除了港人,居外網數據顯示,1月時內地人對越南樓的查詢明顯增加,查詢量較6個月平均升了42.9%,為一眾熱門海外置業地點之冠,相信與當地尚未有限購措施,以及兩地的商貿往來增加有關。

明報記者 王俊騏

[王俊騏 海外置業錦囊]

上 / 下一篇新聞