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嶺南大學副校長莫家豪:三招增供應穩樓價 予青年盼望

【明報專訊】近年香港樓價高企往往被詮釋為社會怨氣累積的重要原因,嶺南大學副校長及林文贊比較政策講座教授莫家豪亦認同,本港樓價飈升至脫離年輕人購買力水平,衍生眾多社會問題,建議港府大幅增加住宅土地供應壓抑樓價,「予年輕人盼望」,當中填海或發展郊野公園邊陲地帶屬最有效的造地方法。他又說,中央若把深圳或其他大灣區內地城市土地租予本港發展,包括興建大量公營房屋讓港人、特別是年輕人安居樂業,亦屬值得支持的方案。

記者邀請莫家豪本周一接受訪問,原意是請他分享大灣區9個內地城市居民對港澳評價的研究結果(見另稿);由於記者在2006年曾經在嶺大附近的屋苑疊茵庭居住近一年,是次訪問莫家豪亦提早數小時抵達屯門,透過經紀參觀多個樓盤,發現疊茵庭兩房單位入場費已升至500多萬元,是2006年約100萬元的5倍多,而同區較偏遠、位於「龍牀盤」菁雋附近的30多年樓齡單幢樓,實呎約300方呎,最低售價單位亦接近400萬元。代理指出,過去多年本港住宅供應一直追不上需求,隨着美國聯儲局在今年3月減息至零水平,加上本港新冠肺炎疫情近日亦受控,區內樓價現時價量齊升,她當日已促成兩宗成交。

近年本港樓價飈升至脫離港人、尤其是年輕人的購買力,令社會怨氣大增,而在疫情稍為緩和後,不少年輕人周日便再次走上街頭抗爭,記者在訪問中臨場邀請莫家豪分享對此問題的看法,他亦欣然接受。

兩子女大學畢業 了解年輕人置業難

在日常教學工作中,莫家豪與不少本港年輕人接觸,而且他的兩名子女亦已大學畢業投身社會工作,故他十分了解年輕人的想法,指現時本港樓價已明顯偏高至脫離年輕人購買力,「復活節假期我曾到科學園參觀,其間地產代理也向我招手參觀新盤,我睇樓後亦嚇一跳,一個面積200多方呎單位呎價高達2萬元,年輕人怎麼可以負擔呢?今時今日大學生畢業後的第一份工月薪2萬元已經很好,15,000元已算不差,很多只是介乎13,000至14,000元,他們要儲錢多久才可買樓呢?這些怨氣我是很明白的」。

雖然莫家豪兩名子女現時薪酬均不錯,但他們同樣覺得要買樓十分困難,故他亦坦言,「如果從買樓的角度看,年輕人真的覺得無甚希望」。有些人可能反駁:人生是否一定要買樓呢?莫家豪認為,目前不少年輕人從小都在一個安舒的環境生活,他們很自然會期望將來可擁有自己的居所。

不填海或發展郊野公園 供應難達標

莫家豪十分同意台灣高雄市長韓國瑜的觀點,「我們這些幾十歲的人應該多為下一代做點事,予年輕人盼望」,故他強調,本港房屋問題一定要解決,才可令年輕人覺得有希望,而他相信,港府透過填海或發展郊野公園邊陲地、大幅增加住宅土地供應,是壓抑樓價最有效的方法,希望環保團體及其他持份者能夠給予空間:「雖然我並非房屋政策的專家,但有些道理是很簡單的,既然港府有必要增加住宅土地供應,香港某些朋友能否放寬些、給一點空間呢? 我覺得填海是增加土地供應最簡便的方法,只要合理便可以填海,新加坡一半土地也是來自填海,雖然填海也要十年後才有土地供應,但我們與其繼續內耗,不如及早把將來可供發展的土地擴大。

「即使我們不去碰最綠的(郊野公園核心)土地,可否研究在郊野公園邊陲地帶建屋呢?本港現時土地中僅幾個百分點作住宅用途,另有近40%是(已撥作郊野公園用途)不可以發展的,這個框架若不改變的話,任何人作特首或政府官員也難以找到足夠的住宅用地,土地供應不足夠滿足需求的話,樓價自然便會上升。」

借鏡澳門租橫琴 內地建本港新市鎮

土地供應專責小組2018年12月向政府提交報告,經廣泛公眾諮詢後的民意調查亦顯示,棕地發展不論在問卷(87%)或電話調查(79%)均是本港市民最支持的造地選項,其次便是利用私人新界農地儲備。不過,莫家豪分析,大部分新界棕地及農地現均由私人持有,發展過程料磋商需時,若港府引用《收回土地條例》徵地,亦很可能會引起侵犯私有產權的爭議,不及填海或發展郊野公園邊陲地新增官地有效。

另外,莫家豪表示,由於本港屬彈丸之地,在經濟及社會上均需要走出去發展,故此他認為參與大灣區發展是不可逆轉的道路,他亦期望本港政府參考澳門政府向中央租用珠海橫琴土地的方案,在深圳或其他鄰近本港的大灣區的內地城市租用土地發展,包括興建大量公營房屋讓港人、特別是年輕人安居樂業,「近日我經常發夢,中央政府宣布將(大灣區城市)某一地方租用給香港發展,區內實行一國兩制,根據本港法律管治,並且興建大量公屋及居屋予年輕人居住,如果這件事真的發生了,對香港當然是好事,亦有利香港融入大灣區的發展」。

事實上,港區人大代表、香港發展研究基金主席鄭耀棠上周五(8日)便表示,將在月底全國兩會會議提案,建議中央在內地撥約30平方公里土地予香港發展新社區,希望容納50萬名香港永久居民居住,建議首選深圳、中山等鄰近香港的內地城市,該地管轄權歸香港,實行香港法律,而且可與本港形成一小時生活圈,配合大灣區發展。該新社區的規劃和佈局,將參考本港新市鎮的發展模式,除了有公、私營房屋外,亦有醫院、學校等設施。

總結是次訪問時,莫家豪強調,目前本港不少年輕人不止對住屋有要求,而且亦有其他理想,故此社會存在着深層次的政治矛盾,他除了期待港府增加住宅土地供應解決房屋問題外,亦鼓勵各界多與年輕人溝通,而他在課堂上便會鼓勵學生以事實為基礎(evidence based)去比較問題,「若年輕人認為民主很重要,他們可以比較民主程度不同的國家的政策有何異同,民主化對當地經濟發展、福利主義發展有何影響,他們研究及討論後料會有理性的答案,我覺得這也是教育的重要性」。

明報記者 葉創成

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