經濟

沈永年 大灣區樓市解碼

投資策略

沈永年:大灣區投資法:賣一買二

【明報專訊】有讀者問,他有一個中山三鄉單位,持有多年,仍是毛坯房,現想轉手再買入其他單位,不知買公寓還是住宅好?還有,買入一個還是兩個單位好呢?

筆者認為,自大灣區逐步解除限購,且港人在某些特定條件下都可購買住宅的時候,真的不大建議大家購買公寓,一來,公寓的買賣政策相對較嚴格,投資風險也相對較大。按照筆者估計,全國開始趨向推出政策,規定購買公寓須以公司名義,即使你這刻能夠成功以個人名義購入,亦不能擔保將來政策會否改動,往後當你想在二手市場放售公寓時,一旦政策規定購買二手公寓的投資者須以公司名義才能接貨的話,一定會令很多投資者卻步,到時你要放售物業肯定不易。

滿五唯一 住宅勝公寓

此外,住宅有「滿五唯一」之說,即是指在國內二手物業市場中,購買普通住宅只要同時滿足「滿五」(物業的房產證從批出當天計算,年屆5年或以上)、「唯一」(國土局系統的登記裏,業主在物業所處的省份內,只持有該一個住宅單位)兩個條件,就可以免徵營業稅、即個人所得稅,從而為置業者省下一筆可觀的費用。相反,公寓就沒有此政策,就算你夠5年才放售都須交稅的。

另一方面,假如你打算購買公寓自住,也要有心理準備你住所附近單位會用來營商、開舖做生意,因此周邊環境會較嘈雜;打個比喻,在內地買公寓就像在旺角買樓,買住宅則如在太古城置業,所以買公寓還是買住宅也要先衡量哪種居住環境和質素適合你。

目前,港人是可以在中山購入一套住宅的,但若像上述讀者般說已在三鄉持有一套的話,那便不能再買入第二套住宅的了。而我建議該讀者目前有三個做法:一、如有家人年滿18歲,可以用其名義買入一套住宅;二、先放售三鄉那個毛坯單位,然後再買入另一間升值能力更高的物業;三、可以考慮到佛山或珠海選購物業,就如筆者一樣,當在某一個城市買滿了額度後,便轉移至另一個城市投資,要知道,目前大灣區其他城市也有不錯的升值前景,不要因為中山沒有額度再買而錯失其他城市的投資機會嘛!

至於該讀者選擇在出售三鄉毛坯單位後,再將資金轉手用來投資兩個新單位,筆者認為這做法非常明智。依我估計,現在他在三鄉持有毛坯單位已升值了不少,資金絕對足夠繳付兩套新住宅單位的首期。而筆者建議,他可以選擇到中山神灣區投資,因為該區目前樓價是全中山市最低的,且升值潛力相當高,絕對不難在那裏物色價錢平且優質的住宅項目。

drmall2019@gmail.com

[沈永年 大灣區樓市解碼]

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