經濟

陳大為 世界為觀

投資策略

陳大為:香港不買樓的機會成本高

【明報專訊】為什麼香港人喜歡買樓?請看附圖:以1994年1月為基數,看看美股標普500指數、美國新屋價格、港股恒指及香港中原城市指數(CCI)的歷年歷月相對基數上升的百分比。

結果洞若觀火:如果你只投資本港的資產計,平均計,港樓的all-time high超過港股的all-time high。只可惜中原城市指數最早只去到1994年;若果能去到上世紀八十甚至七十年代,就可以看到「信念」和「現實回報」間的互動。現在只能recall自己的記憶:一者係重看李小龍的電影《猛龍過江》時,李小龍角色的comment:「嘩,如果咁大幅地拿來起樓收租,幾好!」二者是上世紀八十年代初的一句說話:「十年黃金變爛銅。」

樓可自住 又可用高槓桿

此二者俱側面反映:香港人並不是「自古以來」就中「買樓兼樓換樓降頭」的。曾經買樓只為收租;曾經黃金係好投資;1998至2003年樓市散晒後,當時有好一輪香港人對地產的興趣不如當時方興未艾的輪、I-kill-you-later、各種ELI/ELN和其他結構產品,直至2008年金融海嘯。之後樓come back之餘,連金都因相信「央行亂泵錢會帶來美元大貶值」而重拾大牛市,直至2018至19年閂水喉並加息才轉弱好一輪。當然,現在又是另一個故事了。

之所以討論為什麼香港人喜歡買樓,因為這陣子人人都問:是時候買樓麼?而其中一個理據,係所謂的「華人文化愛買磚頭」。但係,如果反轉想一想,真的只是「華人文化愛買磚頭」的話,根本就不會問這個問題。

買磚頭比買股票更熱,可以有以下理由:

1. 最明顯,樓可以自住,但你不能「住股票」。股票除了賺差價,就係收息。而樓,除了賺差價,可以自住或收租。自住提供了一個option,有其價值。

2. 在香港,樓可以用好大的槓桿去買,最旺時,特定新盤甚至有所謂的「呼吸plan」,連首期變相都免了,槓桿幾近無限,而且利率奇低。3. 對普通老散來說,抵押磚頭套錢,遠比抵押股票或其他資產套錢容易。

4. 資訊的殘留能力。買樓由「成功經驗」變為「不是最成功經驗」,係要付出一定代價的。何况後來又變成「新成功經驗」,就更不易轉變選擇。

簡言之,在資金永遠都有限下,在香港,分配資金落注到不同資產時,股票和樓之間,捨棄樓的機會成本比港股高,除非港股有像美股或現在黃金般的升幅,這也會是將來投資的變數之一。下周再討論。

dtwchan@yahoo.com

[陳大為 世界為觀]

上 / 下一篇新聞