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樓齡接近半世紀 按揭年期要留意

【明報專訊】投資者羅守輝旗下公司持有的葵芳匯,雖正進行大型翻新工程,但實際上項目樓齡已屆46年,前身為龍騰大廈,買家購入後若要承做按揭,需留意按揭年期及估值等問題。

前身龍騰大廈 羅守輝4年前買入

事實上,近年市場不時都有發展商或大業主,把收租物業翻新再拆售,如葵芳匯前身龍騰大廈,便是由藤椅世家利泰集團李氏家族持有收租多年,2016年以4億元出售予羅守輝,以樓面約59,543方呎計,平均呎價約6718元。

有業界人士指,購入這類翻新物業的買家,除要留意項目交樓質素外,最重要是按揭細節,如今次出售的葵芳匯,實際樓齡已有46年,銀行或估價行一般會以同區二手物業作為估價參考,但大業主賣樓時卻以全新盤作參考,兩者價值上或有差距,容易造成估價不足的問題,買家或需要預備資金,以備估價不足時要多付首期才能上會。

業界:估價或不足 需預留較多資金

此外,翻新物業的交樓及開始上會時間,要視乎項目翻新工程滿意紙批出的進度。以葵芳匯為例,預計相關滿意紙將於今年底批出,至今約有半年多的時間,而一般銀行會以3個月內的估價作為批出按揭金額的參考,假若未來數月樓價再次出現波動,買家亦要承擔估價不足的風險。

另一個問題是,由於銀行會以70年或75年減去樓齡作為最長按揭年期,但如今次發售的葵芳匯,樓齡已有46年,若銀行是以70年減去樓齡作參考,即可能最長按揭年期只有約24年,但近年大部分買家都傾向攤長年期以減少每月供款,買家若有此計劃,宜向各間銀行查詢按揭年期計算的細節。

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