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陸振球:助結婚置業 利平復亂局

【明報專訊】昨天已是香港新冠肺炎疫情連續19天零本地確診,政府的限聚令亦開始稍作放寬,這原是值得港人高興之事,不過有做生意的朋友說,香港疫情稍見紓緩,隨即又見立法會亂局和又有網民聚集商場做政治活動,擔憂香港經濟難在短時間內可翻身。

說到去年中起因反修例而出現的香港亂局,筆者看到《反對逃犯條例修訂草案運動研究數據庫》的一些數據,值得與讀者分享。該數據庫顯示,若以年齡組別劃分,因相關事件而被檢控的人士,數目由12至14歲的年齡組別開始不斷遞增,直至以21至25歲的年齡組別為最多(被檢控達390人),之後在26至30歲的一個組別卻急跌接近三分之二至只有136人,然後年齡愈大的組別,被檢控者數目便愈少(見圖1)。

這反映了什麼?相信學者會有解釋,不過筆者就覺得可留意香港首次結婚和首次置業的年齡中位數都是接近30歲左右。或許,當一個人快將結婚或置業買樓,其躁動也會減少,而真的成家立室以後,更會愈來愈「建制」,如這一推論正確,則政府便應加倍努力搵地起樓,以令接近和踏入適婚年齡的港人較易買樓上車和結婚,便或有助平復香港亂局。

成家立室後 或趨「建制」

說真的,現在亂局已是全球化,對各國經濟的不利影響也漸浮現,如昨晚公布的美國失業率也飈升至14.7%的大蕭條後新高。近日值得注意的是,不單港元匯價偏強,香港的銀行體系結餘也升至約900億元(見圖2),並同時推低香港的1個月銀行拆息至低於1厘(見圖3),巿場對此有不同解說,朋友則提供了一個獨特睇法。他認為,由於歐美疫情出現災難式失控,有關政府日益明顯要卸鑊給中國,中國或香港財團如在歐美擁有資產,會擔心有一天財產會因為要代中國賠償的名目,而遭充公,不如現在先行賣產撤資並首先存放在香港,才導致近期資金流入香港,出現匯升息跌的情况。

朋友的說法是否屬實有待考證,不過近日一些新聞卻容易令人與此有所聯想。比如莊士中國(0298)剛公布以9421萬英鎊(約9.09億港元)出售位於英國倫敦物業Fenchurch Street 6至12號及Philpot Lane 1號,物業鄰近倫敦地鐵Monument站,為樓高11層的商業大廈,提供面積約7.77萬方呎寫字樓及商舖。莊士中國表示,沽出物業主要是由於自新冠病毒爆發以來,宏觀經濟前景轉趨暗淡,因此集團更傾向秉持「現金為王」原則,沽出物業鎖定回報,莊士集團乃在2016年11月以8000萬英鎊收購該物業,因此是次出售實際上會較收購價高出1421萬英鎊,即回報率19.1%。

憂歐美報復中國 財團撤資回港?

大家認為,莊士中國賣英國物業,是真的因為覺得「現金為王」,還是怕了五眼聯盟?大家可自行解讀,當然,今回疫情確是對寫字樓物業後巿不利,英國的《經濟學人》近期一篇文章〈Death of the office〉(中文或可譯作:辦公室之死),指疫情下興起在家遙距工作(work from home),以至不少辦公室空空如也,影響深遠。事實上,近月各地包括香港要租用寫字樓作辦公室的需求急降,以至寫字樓租金急跌,如中環中心低層05及06室,面積4018方呎,新近才以每月22萬元獲承租,呎租只有55元,是2016年4月一個低層1943方呎單位,以10.68萬元、呎租55元租出後的4年來新低。

說到中環中心,便不得不提李嘉誠在兩年多前以逾400億元的高峰頂價將持有的中環中心業權售出,又同時想起「李超人」數年前已投資近期熱到爆,股價勁升的視像會議軟件及相關服務供應商ZOOM,其前瞻能力真的一般人難以望其項背。

疫情改變寫字樓酒店生態環境

ZOOM與遙距辦公的興起是巧合,還是已被李嘉誠所預知?筆者相信他日疫情過去,遙距辦公和開會也只會愈來愈流行,除了在家中工作,不同地區和國家的公司和工作人員需要商務面對面交流也會減少,視像會議代替面對面商討也會更多,如此亦會減少商務旅行,則又會對搭飛機的需要,以至商務酒店的需要減少。

如此,不論商廈和酒店的估值也會被調低,持有相關物業的發展商股票或房託價值亦會受壓……或許有一天,會出現拆卸商廈和酒店,然後改建住宅的熱潮也說不定。

[陸振球 樓市解碼]

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