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晨星陳貞瑋:疫情非旺季出現 內房銷售料V彈

【明報專訊】新冠肺炎疫情於武漢市及湖北省大規模擴散的消息於1月下旬曝光後,各大內房股售樓中心至2月底普遍關閉,期內合同銷售額亦普遍下跌(見表),不少內房股股價目前亦從高位回落。根據晨星高級股票分析員陳貞瑋的分析,過去逾10年合同銷售都以下半年佔較大比例,如內地疫情於下半年受控,經濟回到正常軌道,內房合同銷售將出現V形反彈,建議現時趁市况波動低吸優質內房股,例如萬科企業(2202)。

去年10月中至11月上旬華潤置地(1109)及龍湖(0960)等優質內房股價強勢破頂,彭博行業研究亞太區房地產行業分析師孔令儀於11月7日接受本欄專訪時表示,去年首10個月累積合約銷售金額理想,加上近月內銀收緊對整體內房的貸款,反而有利財力雄厚而槓桿較低的內房企業藉併購同業等方式「執平貨」,可留意相關內房的升值潛力,結果潤地及龍湖股價強勢延續至今年1月初,同創歷史新高。

事實上,雖然過去兩個多月受累新冠疫情先後在內地及環球擴散,港股本月亦跟隨歐美股市顯著調整,惟去年11月7日以來,不同內房股股價表現差距頗大,當中以龍湖逆市上升7.6%領跑同業,而恒大(3333)則以38.4%的過去10年跌幅敬陪末席。

內房首季銷售僅佔全年15%

另一美資大行晨星內房高級股票分析員陳貞瑋近日接受專訪時分析,雖然主要內房股今年首兩個月的合同銷售普遍下跌,但隨着有關售樓中心本月開始陸續恢復正常運作,本月合同銷售按月比較可望改善,而根據過去逾10年數據,每年下半年才是內房銷售的旺季,作為比較,首季及上半年分別僅佔內房全年合同銷售15%及40%,故此今年首季內房銷情因疫情而下跌,影響屬有限。

陳貞瑋強調,晨星的基本假設是,隨着內地疫情問題於今年上半年妥善解決,下半年經濟重回正軌,屆時內房合同銷售料將出現V形反彈,換言之,今年上半年因疫情而失去的賣樓收入,可以在今年下半年及明年大致追回,這樣的話,整體內房受疫情影響不大,「即使近日全球新冠肺炎確診人數仍在上升,惟中國的情况明顯較好,而內房與其他板塊比較,較少受全球經濟影響,也不像個別內地製造業般須依賴全球供應鏈,整體情况明顯較佳」。

須專業評估內房真實債務情况

有分析認為,由於房地產屬高槓桿行業,講求賣樓貨如輪轉,隨着是次疫情令內房合同銷售放緩,將令內房企業債務違約風險上升。陳貞瑋表示,就整體內房來說,今年第三季起才是償還債務的高峰期(見圖),假如內地疫情並非如該行基準假設般在上半年獲解決,而是不幸延續至下半年,為內房銷售帶來制約,恒大(3333)及融創(1918)等高槓桿內房所面對的流動性挑戰亦可能會增加。

陳貞瑋續說,要準確了解內房的真實負債水平,除了要熟讀財務報表,亦要從多種途徑取得更多數據,才可事半功倍。他解釋,個別中型內房以少數股東權益方式,伙拍其伙伴收購項目或競投地皮,再就此向金融機構融資,這樣的話,有關債務屬「表外」,不會反映於該中型內房的負債表上,但有關少數股東權益卻會「入表」令股東權益增加,此舉令以「負債除股東權益」來計算的負債率被低估,不反映該內房真正負債情况。

予萬科目標價38元 上升空間近五成

既然要準確分析內房股的真實財務情况,對一般投資者並不容易,經過陳貞瑋的專業分析後,目前有何內房股有長線投資價值呢?陳貞瑋點名看好萬科。他解釋,萬科去年合同銷售表現不錯(編按:萬科去年實現銷售金額按年增長3.9%至6308億元人民幣),資產負債表穩健(截至去年底,淨負債率為33.9%),若今年稍後時間內房行業回暖,該龍頭股應可受惠;萬科股價昨日收報25.65元,而晨星予其長線合理值為38元,上升空間高達48.1%,頗為吸引。

明報記者 葉創成

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