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謝紹榮 老海鮮周記

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謝紹榮:小心墮入置業思考陷阱

【明報專訊】上回提到購買自住樓宇是否不用考慮時機,要解答這個問題大家必先明白,但凡政府以信用發行貨幣,只要該國經濟保持增長,其一線城市樓價雖有短期波幅,惟長遠看漲。

不少租樓人士其實也認同樓價長遠走勢向上,但總是害怕樓價出現短期調整。就此,思考點應是「預期樓價下跌速度」與「期間租金開支」之比較。

以30年樓按為例,假設每月租金與供樓支出相若,一年租金便是樓價的3.3%,倘若同期樓價下調小於3.3%,樓價跌幅便彌補不了期間租金損失。簡而言之,樓價下滑速度愈慢,置業人士因等待而累計的租金開支便愈多,反之亦然。

預期落空 墮「賭徒謬誤」

由此可見,如果有意置業人士認為未來一、兩年間,樓價將下跌兩三成的話,那麼他們暫時租樓自住,等待樓價下調,此舉實屬理性行為。不過,有意置業人士在形成投資預期時,切忌犯上「確認偏誤」(Confirmation bias),即只會選擇性地找尋與自己意見類同的信息,而忽略不利或矛盾的資訊。對於預期未來樓價下跌而選擇暫時租樓自住的人,最諱忌的,當然是樓價不跌反升。不少人由於預期落空,便墮入了「賭徒謬誤」(Gambler's fallacy)這思考陷阱,賭徒謬誤泛指當事件沒有如預期般發生後,當事人便傾向臆斷該事件於未來發生機會很大。過去十多年,不少人因賭徒謬誤,結果由「夠首期」等到「無首期」,更不幸的是租金支出必定隨通脹而上升。

目前香港社會情况複雜,市民要看清楚局勢如何發展後,才做置業決定實屬正常,畢竟天災與政治風險是投資房地產的天敵,前者還可以透過購買保險來轉移風險,後者真的只可以用移民或移居方法來化解。縱然筆者認同在穩定政治環境下,自住樓宇不用太計較短期樓價波幅,但假如所購置之居所,並非長遠安身立命之處,那麼倒不如無債一身輕,待社會形勢清晰後,才伺機後動。屆時記緊不要被「錨定效應」(Anchoring)影響,念念不忘歷史樓價低位,導致不甘於高追入市,而再次錯失良機。

跨國保險集團 前亞洲區投資管理總監 《食腦本食過世》作者

[謝紹榮 老海鮮周記]

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