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海外投資者回流 紐約樓市望改善 曼哈頓區供應多 第3季樓價按年跌14%

【明報專訊】紐約房地產縱使樓價高企,仍一直深受國際投資者青睞,但近年隨供應增加累積不少庫存,使樓市吹淡風。不過,佳士得國際地產指出,紐約房地產向來有一定需求,為很多人的目的地,樓價相對穩定,不少海外買家更視紐約樓為避險天堂而進駐,並相信最近樓市最壞時刻已經過去,現已是入市的最佳時機,其中學校附近地區可以看高一線,具有一定需求,放租和賣盤都較容易,回報同樣穩定,本身亦較受華人投資者歡迎。

佳士得國際房地產經紀Herbert Chou認為,現時就是入市的黃金時間,紐約樓市一般有很多投資者參與,但受早年中國內地限制資本外流影響,內地買家的數量明顯減少,加上發展商大量興建新樓,庫存偏多,才使樓市偏軟。惟他指市場供求已逐漸自行調節,趨向平衡,建屋申請亦已下降,樓市經過下跌周期後勢將回升。在過去18至24個月,市場亦的確逐漸回穩,特別以100萬至300萬美元住宅銷量理想,海外投資者正逐步重投市場,但暫時庫存仍較多被本地買家消化。他估計,未來12至24個月紐約樓價會稍為重拾升勢,海外需求有所復蘇,反映在雀兒喜(Chelsea)區的1房戶,一天內可接到4至5個內地買家查詢,近期包括香港在內的亞洲買家查詢更增加三成至四成。

紐約樓市海外需求復蘇

另一經紀Edward Joseph指出,現時紐約為一個活躍買方市場,但同時對價格敏感,若樓價顯著回調,便會吸引到買家入市。目前樓市亦受低息環境支持,庫存相對較低,投資者面對的環境亦較友善。他又指紐約對很多人來說是一個目的地,犯罪率低,人們想進駐多於離開,還有近年不少人選擇在紐約提早退休,皆因生活仍然保持活躍,不期望在傳統退休地方如佛羅里達州居住,這會有利當地樓市,他又強調在紐約買樓蝕錢離場是非常困難。

中國投資者偏好市中心

此外,他又稱,有一些人為了子女升學而遷進紐約,學校附近地區的樓盤也是具備投資潛力,同時較為穩定,不論放租或出售都較容易,而且鄰近地區保安會較好,例如紐約大學和哥倫比亞大學周邊。他指中國內地買家較喜愛金融中心區,中城、雀兒喜和59街附近等;有實際用途買家會偏好2房至3房戶,投資客偏好1房至2房戶,較容易租出之餘,也可使資金運用更為靈活;整個紐約平均租金回報介乎3厘至5厘。

在曼哈頓以外,隨交通網絡擴展,長島和布魯克林等區都有吸引投資機會。不過,他指中國內地投資者仍偏好市中心區,紐約市第二大行政區皇后區是其中一個熱門選擇,並指曼哈頓地位仍難取代,由於是一個長型半島,意味橫向發展空間相對有限,只能向上發展,成本相對較高,由於有很多地標,發展限制多,供應有限下,往往都是需求大於供應。

紐約樓亦具一定抗跌力。Herbert指出,即使在2008年金融海嘯時,美國大部分地區樓市都大跌,但紐約同期只跌約15%。即使在911恐怖襲擊後,樓市出現恐慌性拋售,人們感到焦慮,但在6個月後樓市已經重拾升勢,反映市場能夠消化一些突如其來的消息。而且,在紐約買樓可擁有永久業權,不論任何一個政黨上場對市場影響不大,都是紐約本身的吸引之處。縱使明年為美國總統大選,他料的確會使本地買家抱觀望態度,但對投資者而言實際影響不大。不過,最近一季曼哈頓樓價仍在下行。房地產數據公司Douglas Elliman公布,曼哈頓第三季平均樓價按年下跌14.1%,按季更是跌了逾兩成,達165萬美元(1287萬港元),成交量跌14%,供應仍然偏多,不同價位的公寓供應都超出了10年平均水平。

該行指出,由於大量買家為逃避紐約市自7月起上調大廈稅(Mansion Tax),大部分人都趕及在上一季成交,相對令今季成交明顯大減。新稅對豪宅的影響相對明顯,樓價跌幅更大,平均樓價按年跌近兩成。

明報記者 王俊騏

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