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維港頌驚現銀主盤 兩年前買入價放售

【明報專訊】樓市持續出現調整,部分入伙新盤錄內地客蝕讓求售個案,甚至有樓盤剛收樓已驚現銀主盤,為市場上罕見。其中現正處於收樓階段的長實(1113)北角維港頌,據悉有兩房單位已被銀主收樓,並以叫價1650萬元放售,與兩年多前買入價相若;另有內地客以3600萬元放售一個高層三房戶,若計及使費,有機會勁蝕700萬元離場。

發展商旗下財仔收回單位放售

綜合區內代理資料,在2017年4月首推的維港頌,至今全部單位均未過3年額印期,但已有10多個單位陸續在市場上放售,雖然部分單位放盤叫價大幅高於買入價,相信是業主「試水溫」之舉,但實際上,亦有數個單位叫價貼近當年買入價,甚至是低於買入價。

其中一個實用565方呎的6座中層D室,兩房間隔,享海景,業主是於2017年4月以1649萬元購入,及後多次進行借貸,包括由發展商提供的一按,去年又獲財務公司承做二按,而在今年內,已先後三次向財務公司借貸,金額分別為40萬、5萬及5萬元。代理消息指出,有關單位已遭發展商旗下財務公司收樓,並於市場上放售,成屋苑首個銀主單位,叫價1650萬元,實呎即約2.92萬元,叫價僅較當年買入價高出1萬元。

另方面,亦有業主以蝕讓價放售單位,如實用1063方呎的5座中層B室,現叫價3200萬元放售,業主於2017年以3423萬元購入,目前叫價較購入價低223萬元,惟當年發展商未有代付印花稅,加上持貨未夠三年須付樓價10%額印,加上佣金等,即連使費在內,該業主有機會蝕約720萬元或21%。

內地客放售3房戶 恐蝕700萬

此外,有內地客以3600萬元放售一個實用850方呎的6座高層C單位,實呎42353元。資料顯示,有關買家早於2017年以約3917萬元購入,現放售價帳面上較購入價低317萬元或約8%。雖然當時買方以公司名義入市,但資料顯示,發展商為買家代繳付買家印花稅及雙倍印花稅(共涉樓價30%或約1175萬元),理論上由於業主持貨不足三年,須付樓價一成額印稅,若連同代理佣金等使費,預料實蝕約713萬元或18%,但若今次賣方以公司轉讓形式(賣殼)出售,即有機會節省額印稅。

至於租務方面,區內代理表示,屋苑現時約有90多個放租盤,以實呎租計,叫價約62至80元水平,不過,實際成交實呎租最低僅約46元,有關單位為3座極低層B室,實用1042方呎,成交租金4.8萬元,實呎租46元,業主於2017年4月以2610萬元購入,租金回報2.2厘。

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