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曼谷住宅供應過剩 後巿欠明朗 本地海外買家需求減 租務轉弱

【明報專訊】泰國曼谷為港人近年熱門海外置業勝地,不少人到當地買樓收租作投資用途,或偶爾前往度假。不過,在本地和海外買家需求同樣減少下,當地樓市正持續放緩。大行報告也估計明年曼谷樓市仍然不明朗,在早年供應過多下,明年地產商會以去存貨為主,新盤供應勢會減少,料發展商更會為了刺激銷情會推出優惠,不過如打算趁機入市收租的投資者要留意,代理發現曼谷市中心公寓用作放租比例遠多於自住,供應龐大,加上佔外國僑民比例最大的日本人增長放緩,租務需求增長疲弱,料會使買樓放租的投資者減少。

萊坊發表上半年曼谷公寓市場報告,指發展商推盤步伐謹慎,調整策略以應對當地經濟環境,事實上大部分發展商預售樓盤數量上半年都錄得跌幅。

該行預料,明年發展商會減慢買地步伐,專注去存貨,使明年公寓供應會減少,個別更會提供折扣推售樓花和貨尾單位以吸引買家。

事實上,供應過多為曼谷樓市一大挑戰。世邦魏理仕估計今年第二季,曼谷興建中的公寓有3.35萬伙,按年升10.3%,隨供應不斷增加,當地樓價將有所放緩。縱使曼谷市中心地價上升及黃金地段的永久業權土地短缺,競爭激烈,但由於政府推出樓市新措施,以及2020年新曼谷城市計劃展開,不少地產商都重新評估情况,賣盤步伐明顯減慢。

料明年發展商減慢買地步伐

雖然來年新盤或見優惠,但泰國地價每4年會調整1次,還有新土地稅將於明年生效,將對不開發或使用的土地徵收空置稅,這有可能影響到買家入市意欲,只是該行相信新土地稅對買家而言升幅不算太高,故影響不會很大。而且今年4月起 ,泰國收緊按揭貸款,還有央行加息,也使本地買家需求下降。如首置盤樓價或估值超過1000萬泰銖,按揭成數由以往的90%降至80%;第二層樓最高可貸款80%,買兩間以上的買家,成數更只有70%。

同時,泰國央行亦將貸款利率由1.5厘上調至1.75厘,使整體買樓成本上漲,勢影響本地買家入市意欲。

收緊按揭貸款 削買家需求

本地買家卻步,外國投資者也未能及時補上支持樓市。隨租金回報向下,租戶減少,也有可能導致有意買樓收租的人士減少。雖然世邦魏理仕資料顯示,今年第二季泰國的外國人士數目按年大增26.4%,但主要受當地加快立法程序,讓來自鄰國如緬甸的非技術勞工前往當地工作有關。曼谷最受外國人歡迎的地方的素坤逸路地區,區內業主也不斷翻新住宅以提升租金,但最大問題是外國員工的租金津貼實際上沒有上升,這也是租金已長年維持平穩的原因。

公寓市場前景面臨挑戰,由於大部分市中心的公寓業主都傾向放租多於自住,意味供應眾多,加上當地最大外勞日本人數量增長輕微,變相令舊樓市場的環境面對挑戰。

泰銖6年新高 海外買家入市有保留

除了供過於求等問題,匯率因素也使海外買家對購買曼谷樓有保留。隨泰銖持續走強,早前創下6年新高,為新興市場中表現最好的貨幣,主要受國內經濟好帶動,這也迫使央行曾在3個月內兩度減息降溫,現時每港元現時僅兌3.85泰銖,早已跌破兌4元的水平。

話雖海外買家需求下跌,但無阻中國內地人對泰國樓的喜愛並沒有減退。

中國內地海外房地產資訊網站《居外網》發表今年泰國房地產報告,指泰國成為最受中國內地買家青睞的置業目的地。在持有泰國工作許可的外國人士當中,中國人數量名列第二,僅次日本,在過去8年間,內地持有泰國工作許可的人數增長1.85倍。

樓價相對廉宜 吸引中國客

樓價相對廉宜是一個極大誘因,去年內地人在居外網的全球房地產查詢價格中位數216.5萬元人民幣,而泰國新樓平均價格僅為63.4萬元人民幣。

因此,縱使過去12個月泰銖兌人民幣升值近一成,但泰國樓價下跌也抵消了泰銖升值的部分影響。

《居外網》又發現,中國內地人對泰國物業的查詢,數量實質更高於澳洲、加拿大、日本和美國等國家,今年首季更是增長了4倍。除了供過於求等問題,匯率因素也使海外買家對購買曼谷樓有保留。

明報記者 王俊騏

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