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曾淵滄 滄海明珠

投資策略

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曾淵滄:海外置業投資 新加坡最佳

【明報專訊】長久以來,香港人都喜歡到海外置業,每一個到海外置業的人可能各有不同的理由。例如一些家長送子女到海外唸書,手上有些錢就買個住宅單位供子女居住,有時,家長中的其中一位(多數是媽媽)也會搬去住。也有人今日在海外買樓,是為將來退休做準備,他們也認為這些海外的地區將來樓價會漲得快。現在可以買到,將來真退休時可能買不起。還有,另有一些人是為移民而在海外買樓……

撇除上述理由,香港人到海外買樓的另一個更重要的理由是香港樓價高,因此,海外房地產相對之下都比香港樓便宜很多,香港買不起樓的人可能有能力在海外置業。

不單是香港人喜歡到海外買樓,中國內地居民也喜歡到海外買樓,中國人到海外買樓的原因更複雜,14億中國人的力量自然也遠遠大於香港人,因此,香港人到海外買樓也得面對內地中國人的競爭,內地人熱門的買樓地點樓價都被炒起,並引起當地政府推出多種條例打壓海外買家引起的買樓潮,這也打擊了香港人到這些地區買樓的熱潮。特別是講英語的一些國家,如加拿大、澳洲、新西蘭、英國、美國、新加坡,移民的難度也提升了。今天香港人要與14億中國人爭移民,爭不過,無法成功移民而到海外投資的唯一目的,自然是招租,是投資和買股票,在香港買樓是同樣的投資招租行為。

買樓花須考慮發展商實力

既然是投資行為,租金回報率、槓桿程度、稅務,二手樓買賣市場,租務等的安排……都得一一考慮清楚,如果不是買現樓而是買樓花,還得考慮當地發展商的實力,否則就會出現收不到樓,發展商宣布「爛尾」,無法完成建築工程的困境。

既然是投資行為,長遠樓價的趨勢,匯率也當然很重要,論樓價趨勢,肯定新加坡最佳,新加坡人口增長比香港快,新加坡與香港一樣也是地少人多。因此,樓價長遠升勢可能會比香港更強,再加上貨幣匯率也可能比香港強,中國的一線城市與二線城市也同樣有條件讓樓價長期看升,人民幣是否像坡元那樣長期看升就不容易預測。但是看升的可能性還是比較高。因此,粵港澳大灣區的發展,合作也給港人一個機會到大灣區置業,享受與內地人一樣的買樓置業待遇。

大馬樓價低 合退休

日本與馬來西亞近日也很受香港人歡迎,日本樓價曾經世界最高,後來泡沫爆破,30多年過去,樓價依然低迷,也就吸引了香港人前往「撈底」買便宜貨,更有人在日本置業,將住宅改為民宿做生意,馬來西亞的最大吸引力則是生活費低,樓價也低,的確是某些人理想的退休地。

大學教授

[曾淵滄 滄海明珠]

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