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楊書健 泓觀亞太

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楊書健:香港未來20年通脹料升 有利樓價

【明報專訊】自6月起,香港的居民消費價格指數一直處於3%以上的水平。因為不少海外央行的政策都是將通脹限制在2%至3%之間,所以3%是個心理關口。而且細數怕長計,假如通脹率長期持續由兩個百分點升到3個百分點,10年之後物價的總升幅將由2%計算得出的累升21.9%,升至3%的累升34.4%。20年之後,升幅更由原來的48.6%升至80.6%。通脹率持續超過3%,已經可以算是高通脹環境。

另一方面,香港經濟增長卻持續轉弱,第二和第三季度的按季增長已經是負數,香港已經進入技術性衰退。並且因為社會運動持續,第四季甚至明年第一季的情况亦未容樂觀。例如上周舉行的年宵攤位公開競投亦交投淡靜,政府已經取消乾貨攤位,但是多個濕貨攤位亦因無人出價,所以需要收回。就算面積最大的快餐攤檔成功出租,租金以20.2萬元成交,較底價僅高約1.6萬元,明顯較去年成交價52萬元低。

長期高通脹加低增長 惹滯脹之憂

正因為香港經濟本來已經步入衰退,更顯得同時出現通脹並不尋常。這一輪通脹,坊間說法是源於國內豬肉供應鏈斷裂,導致豬肉價格急升,並且引發了其餘食品價格上升。香港的情况應該較好,因為除了從北方進口豬肉之外,香港亦有從巴西等外地進口豬肉,因此有一定的替代效應,應不似會形成以年計的長期高通脹。不過,長期較高的通脹加上低經濟增長,則會演變成滯脹。滯脹之下,居民收入增幅追不上通脹率,人民的實質收入逐年減少,並非政府所樂見。

根據經濟自由派宗師佛利民的說法,通脹是貨幣政策的結果。要降低通脹,就要減少貨幣的流通量。因此,上周人民銀行連續十幾天取消逆回購操作,減少向巿場投放資金,應該是北京政府希望管理短期的通脹率,這亦有望令香港的通脹率有所紓緩。

買樓可對冲租金高企風險

但是在另一方面,美國經已三次減息,令美元進入減息期。美元資金增多,亦會增加在香港的資金。資金充沛加上通脹率較高,似乎會進一步刺激地產巿場,令租金和樓價繼續上升。而因為來港資金和通脹都並非本地因素所帶動,不會因為香港經濟表現疲弱而有所改變。因此,香港有可能出現樓價繼續上升,但居民收入卻愈來愈弱的情况。

幾個月的社會運動之後,中原領先指數稍有回落。有時朋友會問是否時候買樓,我認為未有樓而有能力的可以考慮入巿,因為通脹有機會比過去20年都高,未來租金也許仍會處於升勢,買樓可以對冲租金高企的風險。不過本地因素未明朗,投資客也許可以考慮其他經濟體。

安泓投資總監

港大房地產及建設系客席副教授

[楊書健 泓觀亞太]

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