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蔡金強:魔障之城 看淡收租公用股

【明報專訊】香港上個星期幾乎算「半身不遂」了,暴動者全面出擊,交通完全癱瘓,學生被迫上不了課,打工仔被迫上不了班,連負責清潔的70歲老翁都中磚過世,各大學化身為堡壘和兵工廠,各大學校長化身為香港公園曬太陽的動物。香港就像着了魔,執意自毁,真是神仙都解釋不了,一個世界級的先進城市短短5個月淪為東方敘利亞,何等夢幻?幾年後,夢醒時分,精英們回首往事,不知作何感想。

說回股市,上周香港股市當頭一錘(陰陽燭呈大陰錘),前周末香港形勢已經不妙,加上中美貿易談判有點小變故,大陸10月CPI又飈到3.8%,上星期一股市當場跪下,周四周五再重挫,恒指一周跌了1324點,收報26326點。國指收報10424點,三連跌累計下跌267點(2.5%)。香港本地股大跌,太古地產(1972)、新地(0016)、新世界(0017)、恒地(0012)、九龍倉置業(1997)、領展(0823)、恒生(0011)、中銀(2388),甚至日清食品(1475)、維他奶(0345)……

展望後市,小金人對本地股頗為悲觀,尤其收租和公用股,分享一下觀點,彼此切磋參考。

發展商:小金人對本港樓市悲觀,上個月林鄭施政報告的大幅提升低價樓按揭成數(歪招,智商堪憂)雖對本港樓市有所提振,可奈何香港這次經濟受到的是根本性的打擊,以後除了一部分的金融,香港將基本喪失中國橋樑角色。樓市明年頭會重拾跌浪,再跌個10%至15%應該免不了。可就算樓市會再跌個10%,本地發展商還是扛得住的,如新地,它的土地成本太抗跌了,怎麼也會有淨利潤率14%至15%,這已經很爽了。何况他們在國內exposure不少,新地、新世界,嘉里(0683)皆是,可分散風險,所以發展商的股票會有壓力,可是不會有很大跌幅。

喪失中國橋樑角色 港經濟受根本性打擊

相反,小金人感到最悲觀的是香港的收租股和公用股,不同於發展商的10倍左右市盈率,香港收租股是15倍市盈率,4厘的平均股息率,市淨率0.6。公用股的估值到了「人神共憤」的20至30倍市盈率,股息率只有2厘至3厘,兩者的未來堪憂,幾乎完全以香港為基地。

港倘失進口貨物稅收優勢 進一步重傷零售

這次香港大暴動無論最後怎麼收場,香港的零售業都是其中一個最大受害者,前景是毁滅性的,香港一年零售額大約五六千億港元,五成以上是大陸客或者香港本土的中國權貴、企業人員等,這次香港大排華後,中港兩地裂縫巨大,內地人來港消費將大幅下降,這是心結。當然,中國人的記憶是挺短的,更重要的是中國正在大幅降低入口貨物、尤其奢侈品的關稅,如果香港沒了稅收的優勢,它的商品有何優勢?它的商場硬件現在可是二流,你可以比較九龍倉置業的海港城和同系的成都IFS,後者硬件高過前者三個段位,幾乎所有大牌都有,如果價格差不多,西部的人來香港購什麼物,貪被人打嗎?

大家要明白,海港城平均租金是上海、深圳同級商場的8倍,成都這些二線城市頂級商場的10倍以上,如果香港整體零售大幅下滑,尤其奢侈品,你說它的估值空間潛在跌幅可以是一半。

局勢不穩定 公用股需上調股息率

再說公用股,以前小金人聊過,香港公用股以前之所以值錢是因為香港這個超穩定體系,所以它的股息可以拿來跟美國國債比,美國減息,這些公用股股價就會大漲,再加上這些公用股都有地產這塊肥肉。可擺在大家面前事實,香港已經從超穩定體系變成超不穩定體系,政治極度不穩定,經濟極度不穩定,社會治安極度不穩定,族群關係極度不穩定,那這些公用股的2厘至3厘股息簡直是笑話,如此不穩定體系,他們合理的股息必須有5厘到6厘,風險溢價最少350至400基點(加上無風險利率,所以股息率必須接近5厘到6厘)。如果這樣,他們的股價前者跌幅也是過半。關於收租股和公用股的股價潛在跌幅高達一半,大家可以一起研究一下,希望我是錯的。

奧陸資本總裁兼投資總監

[蔡金強 奧陸之聲]

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