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陸振球 樓市解碼

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陸振球:香港勿走上圍城化之路

【明報專訊】本周中乃是盈富基金(2800)成立20周年,港府當初以千億元打大鱷後至滿手股票,及後設立這隻開始廣為港人認識的ETF(交易所買賣基金),經同事統計,盈富由成立至今的每年複式回報高於7%,其實已不錯,不過仍遠遠跑輸同期的中原樓價指數(圖1)。

值得留意的是,其實在10年前金融海嘯之前,盈富曾大幅拋離中原樓價指數,之後卻由領先反被超前甚至拋離,原因何在?筆者相信是和之後香港未有迅速補回之前停賣地和長時間採用勾地政策,以至土地供應短缺有關。土地供應短缺又同時令樓價升幅遠遠拋離港人收入增長,導致樓價和租金高企,年輕人愈來愈難上車,以致社會怨氣積聚,和今天的亂局也有一定關係。

投資盈富比買樓靈活

筆者經常被問及買股好還是買樓好的類似問題,其實不能一概而論,就如上述不同時間盈富與樓價指數便也有不同的相對表現,而且除了升跌幅,兩者的操作方法也未必可以相提並論。比方說,就算只有萬餘元,已可買入一手盈富,但現在要買樓,就算按揭保險已放寬,也至少要儲數十萬元首期才可入巿,而盈富更可採用月供平均投資法,但用此方法買樓卻不行,更不要說盈富買入涉及的手續費極低,買入後更可隨時賣出,但買賣樓宇除了要付高昂稅項及使費,流通性更遠遠不如盈富基金,在跌巿時更可能長時間找不到買家,甚至要大幅劈價才可賣得出物業……

深圳商廈價格升幅跑贏港

上文提及香港樓價高企或是亂局的助因。事實上,近日香港的社會動亂有愈趨惡化迹象,筆者也是中大校友,自然格外關心中大的情况。朋友指中大現在就似一個「圍城」,自不然令人聯想到錢鍾書的名著《圍城》,而「圍城」這個書名據稱來自一句法國諺語「婚姻是被圍困的城堡,城外的人想衝進去,城裏的人想逃出來」(Le mariage est une forteresse assiégée, ceux qui sont dehors veulent y entrer, ceux qui sont dedans veulent en sortir.)。不過,今回似乎不少中大人並不想逃出城外,卻反是自困城中,未知如何了結。

其實,作為投資者,最忌是有圍城心態,如能放眼世界,就算是地產,投資機會和工具也多的是,既可直接買外地的磚頭,也可選擇相關的基金、股票和房託,其實放眼世界,也不一定要走到世界邊端,近的如大灣區也有不少發展和投資機會。

大灣區之中,最和香港貼近的自然是深圳。深圳的GDP,其實已由落後變成爬過香港頭(圖2) ,一來深圳不如香港走上圍城之路,人口不斷增加,各行各業進駐,自然有利經濟並推動GDP發展,同一時間,自金融海嘯以來,深圳的商廈價格升幅也明顯拋離香港(圖3),而筆者早已指出,商廈價格和租金,往往比住宅更能反映一個地方的經濟增長動力。

港特殊廠房存量趨增

所謂窮則變,變得通,香港人切忌「圍牆化」,才能找到出路,就如香港工業式微,對廠廈需求減少,而政府近年的活化工廈政策也似成效不大,近年一些發展商開始向「特殊廠房」進發,根據萊坊的研究報告,香港特殊廠房的存量有增加趨勢(圖4)。

所謂特殊廠房,乃是相關物業是向特殊的工業「度身訂做」,如能滿足相關需求,實有利令香港的經濟多元化。萊坊指出,政府和業主應進一步探索創新方法為私人特殊廠房提供更多土地,岩洞發展、開發地下空間和填海可能是其中選擇。然而,在開發過程中將會出現土地契約和規劃的問題,但相信大多數的困難都是可以克服的。

瑞銀於今年8月至10月,向超過3400名可投資資產達到至少100萬美元的世界各地投資者進行調查,調查結果顯示,有三分之二被訪的投資者認為,目前推動股市的主要因素是地緣政治事件,而不是企業盈利能力、收入和增長潛力等商業基本面因素。超級富豪最關心的地緣政治問題包括全球政策的變化,以及2020年美國總統大選。

富人認為地緣政治主導股市

說到地緣政治,香港近日亂局,似乎對樓巿影響輕微,樓價指數只輕微下調,新盤仍是熱賣,不過日前公布的啟德一幅招標地皮僅以呎價1.3萬餘元售出,較月前相似地皮成交價跌了足足三成,另外城市土地學會(Urban Land Institute)和羅兵咸日前聯合發布的亞太房地產趨勢報告,指出以價格漲幅預期衡量,新加坡是2020年最具房地產投資前景的市場。至於數月來深受反抗議活動困擾的香港,排名則從2019年的第14位跌落到榜尾的第22位。城市土地學會指出,香港旅遊和零售業遭受重創,影響經濟成長,而香港的困境給新加坡帶來了機遇,並吸引資金流入。

[陸振球 樓市解碼]

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