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大阪民宿漸受投資者青睞 樓價高峰期已過 炒開賭消息為主

【明報專訊】大阪除了是港人熱門旅遊的日本城市之一,近年也是投資物業的熱點,特別早前市場憧憬賭城開張,刺激樓價炒上。惟有地產代理表示,大阪樓價炒風的高峰已過,開賭消息已有一定反映,估計至明年中只見大約5%的樓價升幅,未來也是炒作賭場進展消息為主;但指以經營民宿角度出發,當地民宿法相對其他主要日本城市寬鬆,整棟樓房入場費可低見3000萬日圓(215萬港元),稱得上是理想的經營民宿環境。

中原地產項目部(中國及海外物業)營業董事許大衞稱,日本移民條件有別於其他國家,特別語言因素非每個人都可應付,故近年港人買當地樓都是以投資用途為主,並以經營民宿和買公寓收租為主,而經營民宿生意算是較可行的移民當地途徑之一。

市中心外單棟樓 租金回報可達8至10厘

他指出,港人在當地一般都是買市中心區域樓盤,如舊大阪站和心齋橋一帶物業,近期則以新大阪站附近樓盤愈來愈受港人注目,皆因樓價相對更便宜,具有吸引力。新大阪站距離原大阪站約3公里,由JR京都線及大阪地鐵接駁兩站,前者為府內唯一有新幹線車站進出關西。

對比在大阪購買一整棟物業作民宿,投資公寓入場費會較便宜,新盤平均只需2000萬日圓,但租金回報會較低,只有約3厘至4厘。他續稱,如果是購買樓齡較大,離市中心較遠的單棟樓作民宿,入場費可低見3000至4000萬日圓,回報平均卻可達8厘至10厘,位置較好則可能見平均5000萬日圓。他透露,投資者購買單棟樓房後,普遍會先預留一伙自住,其餘2至3伙可以放租,但同時要留意支出還要計入翻新裝修費等,辦民宿亦要先申請牌照。

一般人較少會把單一間公寓當作民宿放租,皆因業權分散,附近多是民宅,容易招人投訴,有一定風險,一整棟則較易進行管理,有些人會把民宿交予管理公司,或者自行放在網上旅遊住宿平台Airbnb等放租。

大阪民宿法較東京京都寬鬆

他續稱,如把民宿交予第三方管理公司,則須繳交兩至三成出租收入作服務費分紅,但實際仍要再視乎各區,如個別較遠離地鐵站,入場費較低,分成亦有可能不同。他又稱,民宿出租率都要視乎地段,如偏遠地區則較多來自東南亞和內地旅客,皆因租金較便宜,港人則會較偏好市中心較方便的地區。整體而言,他指出,日本各地的民宿法不同,但大阪已是較東京和京都寬鬆,加上樓價有折讓,故在當地經營民宿算是理想。

代理:未來半年樓價料升5%

他又估計,在新盤消化量較低下,即使大阪有賭場概念,地價有所上升,但相信樓市高峰期已過,炒風已不及早前熾熱,料樓價直至明年上半年只有約5%升幅。直至2022年正式開賭前,他相信當地樓價都以炒有關消息為主,早前消息部分更已反映在現有樓價上。據日本不動產研究所數據顯示,今年4至9月期間大阪市新樓平均樓價上升了2.5%,達到3410萬日圓(245萬港元),升幅略勝東京都區部的1.8%。

隨着日本經濟復蘇,大阪旅遊業熾熱,FMI至匯投資銷售及項目總監張永恒指的確愈來愈多港人有意入市大阪物業,還有現時每百日圓兌港元仍處於7.2左右,認為是相對便宜水平,對港人有吸引力。

他續稱,同樣位置和面積的物業,大阪買入平均價較東京便宜一半,而且東京只能做180日民宿經營,大阪則可全年營運,使越來越多人眼光轉向大阪樓,加上東京樓價較高亦使租金回報較低。

對於熱愛到訪日本,以至有意於當地買樓的港人而言,自然密切留意日圓走勢。本周因為市場憧憬中美快將達成貿易協議,資金稍為流出避險貨幣,加上日本近期公布的經濟數據欠佳,導致日圓受壓,實際上由9月開始已經回吐早前的升幅。不過,英皇外匯報告預計,美元兌日圓短線仍有下跌壓力,關鍵位107.9,若後市跌破此區,料沽壓將會加劇,而上方阻力位則看109.3水平。

明報記者 王俊騏

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