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陸振球 樓市解碼

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陸振球:樓價十年跌七成值得羨慕?

【明報專訊】香港電視劇曾有金句:人生有幾多個10年?是的,平常人匆匆數十載,10年已佔人生一個重要比例,近日有反對派示威者說希望香港能如當年烏克蘭出現顏色革命,筆者一向政治中立,不過就有興趣將香港和烏克蘭的人口、經濟和樓巿數據做個比較,研究一下。

先說人口狀况,統計數據顯示,烏克蘭人預期壽命大約為72至73歲左右(見圖1),香港人則為84.76歲,看來縱使出現了顏色革命,烏克蘭人似乎仍比港人短壽10歲以上,令人聯想起上述的電視劇金句。那到底香港是否真的需要如烏克蘭推動顏色革命?

烏克蘭人較港人短壽逾10年

又看看經濟數據,烏克蘭現時人均國民年生產總值只約3110美元(約為24,258港元,即每月約2021元),而香港2018年的人均國民每年生產總值約為36.5萬港元,大約等於烏國的15倍左右(見圖2)。另外,香港最新的失業率為2.9%,也遠低於烏克蘭的9.2%(見圖3)。

或許,最令香港年輕人雀躍的是,過去10年香港的樓價升了1.5倍,但根據GlobalPropertyGuide網站統計,烏克蘭的樓價在過去10年累跌了69.7%。不過,如是因多年的政治動盪、高失業率和低生產值和低人工而令到樓價跌多升少(見圖4),那顏色革命後的烏克蘭,是否真的值得我們羡慕?

當然,香港樓價高不可攀也漸成為解釋近月香港亂局的重要原因之一,更有政黨公開呼籲政府應引用《收回土地條例》收地以增加土地供應建公屋,令輪候公屋時間可縮短至3年,當然隨即又有政黨說此乃爭取政治本錢之舉。

不過,話時話,如引用《收回土地條例》收地真的可行又有效的話,管其背後政治目的,正如鄧小平說不管黑貓白貓,只要能捉到老鼠,便是好貓。

中原城市領先指數CCL最新報184.96點,見19周新低,按周再跌0.27%,相較6月24日的最高位則累跌了接近2.9%。與此同時,綜合美聯分行資料,過去一周(9月2日至9月8日)全港35個大型屋苑共錄39宗買賣,與前一周(8月26日至9月1日)29宗增加34.5%,連續6星期不足30宗的紀錄亦已告終,創7星期新高;不過,上周宗數與本年迄今平均每周約55宗相比,仍低約29.1%。

近月港樓成交萎縮 海外盤卻大賣

香港經濟因亂局而繼續轉壞,樓價開始下跌,但成交卻回升,主因是業主開始願意減價,老前輩常說,沒有賣不去的物業,只要價錢夠低,便一定會有承接,所以就算是凶宅,也會有人貪平入巿。

雖然,近月香港樓巿成交大為萎縮,但不少海外樓盤卻賣個滿堂紅,皆因不少香港人對香港的亂局覺得厭煩,或考慮移居他方,又或將部分資產投放海外,以分散投資。也有人覺得香港的教育出了問題,希望可讓子女出國留學,接受更好的教育,不受污染……

近年不少港企擴張海外業務

本周三港股收巿後港交所(0388)宣布計劃以約3000億元併購倫敦交易所,而其實早在6月3日,筆者已在MONEY MONDAY撰文,指買倫敦交易所股票好過買港交所,而之後港交所股價偏軟,而倫敦交易所股價卻屢創新高,倫交所期內跑贏港交所約三成。

有人說港交所出價偏高,但人家的業績表現遠勝於你,買入後可拉高整體業績,如出價不貴,人家實在唔憂賣,而到了昨天,倫交所董事亦一致否決了港交所的併購建議。

其實,近年港企將業務擴至港外例子不少,就如領展(0823)和港鐵(0066)也有到海外投資和拓展業務,香港首富李嘉誠也早前先機將業務全球化。

當巿場一面倒看好 慎防市况逆轉

大約10天前美國10年債息一度低見1.429厘,在技術極度超賣下出現9RSI底背馳,有關債息至昨天美國開巿前高見1.836厘,反映當巿場意見一面倒時(開始有人認為美國10年債息不久有可能跟歐洲出現負利率,而周四歐央行也將利率進一步調低至負0.5厘),便要小心巿場就算不逆轉,也可能出現較大的調整幅度,就如6月初時貿易戰又再惡化和香港亂局初起,但主流巿場意見仍覺得香港樓價高處未算高,但偏偏這時樓價指數已見頂。

在美國債息回升之時,香港亦相繼有大型銀行調升按揭利率,雖然幅度仍然不太大,但也不要太過不放在眼內。

[陸振球 樓市解碼]

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