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陸振球 樓市解碼

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陸振球:此時不劈 更待何時?

【明報專訊】數星期前中原城市領先指數CCL才再創新高,但隨香港社會動盪加劇甚至拖累經濟急轉直下,樓價指數受壓跌回去年高位之下,技術形成「假突破」,指數最新報185.45點,為18周新低,按周跌1.34%,跌幅為12周最大,而中原更預期指數可跌回年初時水平。

其實全球樓巿的上升動力早已減弱,由萊坊國際計算的全球樓價指數,早已連續5個季度出現放緩(圖1),而今年第二季的G7(七大工業國)樓價,除了法國按年升幅比去年第二季的表現為佳,其他包括德國、美國、日本、英國和加拿大都是升幅放緩,而意大利更見負增長(圖2)。

香港近期的亂局,令人聯想到1989年六四事件後鄧小平曾表示,造成六四既有「大氣候」,也有「小氣候」的因素互為作用。現時全球經濟放緩可說是影響香港樓市的大氣候,香港內部的小氣候則有貧富懸殊及樓價過高及近月亂局等,昨天評級機構惠譽(Fitch)更將香港的長期外幣債信貸評級,由1995年獲得AA+評級後首度下調至AA級,並給予負面展望。

香港在經歷過1997年亞洲金融風暴、2003年SARS,以至2007年金融海嘯的洗禮時,有關評級都未嘗被下調。

大小氣候夾擊 港信貸評級遭下調

與此同時,惠譽估計香港今年的經濟增長降至零,而由於上半年香港經濟仍有正增長,即惠譽估計下半年是負增長,如果是,則估計下半年樓價下行壓力只會增加。

理論上,當一個機構、國家或地區的信貸評級遭到下調後,會影響其借錢能力和借貸利率,不過,近年的評級機構本身的信譽和中立性也備受質疑,就如導至金融海嘯的次按危機爆發前,有關的次按債還不是獲得評級機構的最高信貸評級?

還有,金融海嘯後各國實行QE並壓低利率,現在財政紀律一團糟的意大利10年期國債,孳息意也可低至0.94厘,比美國的被視為無風險利率的10年國債孳息1.57厘還低。香港的信貸評級雖被降,未必等同香港的利率會因此而被扯上。

香港「溢價」降 不如投資大灣區

惠譽調低香港的信貸評級,包括質疑香港處理亂局的管治能力(有趣的是特首林鄭月娥宣布「真‧撤回」後才兩天,惠譽便降了香港的評級),以及認為中國內地和香港的法治等差距縮窄,所以香港原來享有的溢價也要降低。如其所言成理,豈不投資內地如大灣區較投資香港更理性?

自金融海嘯後出現的QE,和當初預期有點不一樣,初初大家都覺得QE等同印銀紙,會令全球通脹狂飈,利率也一定狂升,但近年通脹數據仍維持低水平,主要增加了的貨幣供應大部分去了買債或資產,卻少有投入實體經濟,於是資產包括債券及樓宇價格節節上升,但租金升幅便遠遠落後樓價漲幅。

美銀美林證券的研究指出,過去10年受惠通脹的資產澎脹速度反而不及受惠通縮的資產澎脹速度(圖3),但該行估計未來10年情况將會改變,如此商品價格會受惠可成為投資對象。

受惠通脹通縮資產差距擴

美聯的統計顯示,今年首8個月,平均每宗二手住宅的註冊金額超越800萬元水平,創出有紀錄新高;相反,同期平均每宗一手註冊金額按年大幅回落逾兩成,為近4年新低(圖4),一二手均價呈「背馳」,資金傾斜新盤,形成「一手主導大市」局面。大家認為,樓巿中發展商和二手業主比較,誰較聰明?似乎發展商出貨意欲遠較二手業主為急,這又反映了什麼?

上星期曾撰文指有舖位業主叫價3000萬元,獲地產基金還價1600萬元,終於業主肯降價至2100萬也未能成交,文章出街後不少朋友指不相信有如此狠的劈價。到了本周初,巿場終於出現另一宗更驚人的商舖劈價個案,且是真實的成交。

位於銅鑼灣耀華街的30號舖,現由貴價凍肉舖租用,業主原叫價8000萬元,最後由筆者的朋友、人稱「電訊王子」的羅珠雄僅以3300萬元購入,較業主原來叫價低近六成。

樓價夠平便有投資價值

當日另有朋友問現在的工廈間細單位是否仍有投資價值?筆者回曰近年有關物業已升值不少,也有分析指已屬「尾水」,不過正如日前周顯的文章指出,任何物業就算是豆腐渣的住宅,樓價只要夠平,也有投資價值。筆者認為,在現時兵荒馬亂的時間,如能劈價夠狠而業主又心急賣樓,只要買入價夠平,也未嘗沒有水位。

一句總結,此時不劈,更待何時?

[陸振球 樓市解碼]

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