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倫敦西部賓福特 樓價低水回報較高 屬TW8區大企集中地 吸年輕人口

【明報專訊】當一個城市急速發展,市中心已變得一地難求時,向外擴張便成為重要發展方向,作為國際大都會的倫敦不例外。對比倫敦市中心樓價高昂,入場門檻較高,英國發展商Ballymore銷售總監Jenny Steen相信,隨着位於市內西部的賓福特(Brentford)重建項目推出,樓價可望加快增長,而且本身樓價明顯低於西區以至整個倫敦平均水平,也使其租金回報高於倫敦中心區。

賓福特位處泰晤士河和大運河交匯處,距離希斯路機場較近,只需約半小時內車程,但離金融中心倫敦城則要45分鐘路程。該地有火車連接,可於半小時抵達市區滑鐵盧站,但火車相對地鐵除了班次會較疏落外,延誤機會亦較高。

待重建發展 樓價有望追落後

按照郵政編碼,賓福特屬於TW8地區,由於交通方便,故一直為各大公司總部的所在地,包括英國媒體公司SKY、大藥廠葛蘭素史克,近年公司設立總部數量也急增。Jenny相信,隨着更多企業總部進駐,勢將吸引更多年輕人口流入賓福特,又指本身都有不少在倫敦市中心上班的人,也會住在西部地區。

然而,在過去12個月內,賓福特的樓價也是西區之中偏低,是因為尚未經過發展,而Jenny相信該地樓價增長始終會後來居上。對比同期TW8地區平均樓價為43.9萬鎊(約420萬港元),整個大倫敦則為50萬鎊(約481萬港元),更遠低倫敦市中心區;加上本身租住需求強勁,也使其平均租金回報可達到約4厘,較中心區的1至2厘為低,同時樓價升幅也不低。

按地區劃分的話,賓福特位處豪恩斯洛市(Hounslow),整區長年的平均單位供應都不足千伙,但人口需求卻在不斷增長,而該區議會規劃未來10年每年要建2182個單位來滿足需求,估計未來數年供應將增加至年均2000伙以上。

未來新供應之一,為當地地產商Ballymore將推出的市區重建計劃The Brentford Project,佔地達4.79公頃,合共有876伙單位。而項目第一期有3棟大樓,戶型有開放式、1至3房,面積由431至1346方呎,入場費由36.95萬鎊起(約369萬港元),共317伙將於今個周末於本港推售。

港推售新盤入場費370萬

英國脫歐形勢為投資者於當地置業的一大考慮,英國新任首相約翰遜本提早結束今屆國會會期,意圖以非常手段如期脫歐的如意算盤打不響,國會掌控議事決定權,也否決了提前大選的動議,使最終英國能否在原先10月底限期前脫歐尚存疑問。

萊坊倫敦住宅研究部主管Tom Bill指出,政治不明朗素導致傳統中心區豪宅市場成交較為波動,如在3至5月時成交曾按年上升,但6月在前首相文翠珊宣布辭職後,又顯著下跌。其實倫敦樓的需求仍強勁,供應仍短缺,只礙於政局未明,使地產商推盤步伐較猶豫,第二季的市中心豪宅新盤便按年大減21.7%。

Jenny則認為,倫敦法冶系統、文化、建築以至經濟等特點,不會因為脫歐轉變,加上一直為全球海外留學的熱門地,這也是樓市重要需求之一;萊坊數據顯示,去年倫敦香港留學生數目創新高,而整體在英國的海外留學生亦增近6%。。她指脫歐不明朗因素,的確會令投資者變得謹慎,但認為良好項目仍會有需求。她認為現時是良好買入時機,隨着英鎊顯著貶值,增加了海外買家的購買力,可於3年內先收租,再作決定是否轉售。

明報記者 王俊騏

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