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潘啓才:試玩Co-living增租金收入

【明報專訊】我擁有一個九龍區大型屋苑一個近1000呎單位,一直作為出租用途,但在今年中想換貨,所以說服了租客提早退租,但自6月開始的逆權運動,影響了我的出售大計,最終房子在8月初收回來,結果是趕走了租客,房子又賣不出,當然賣不出原因是我不願意大幅劈價,所以我只好想辦法解決這困局。

身處在香港這個前所未有的亂局(1967可能比現在更亂,但因為當時我只得幾歲,所以沒有任何感受),如果要我花一大筆錢投資,我當然不會做,所以如何反敗為勝,把租客趕走損失了租金的一件憾事,變成一個商機,我想我必須花一點心思。

大屋苑搞劏房 隨時偷雞唔到蝕渣米

其實要增加租金收入,最簡單的方法就是由單一租給一位租客,變成租出給多位租客,這是很多人的做法,亦是大家經常聽到的劏房,但在大型屋苑搞劏房,當然大有問題,因為劏房通常都係套房,即是每一個劏出來的單位都有自己的廁所及煮食空間,而每個單位與單位之間,由於是獨室獨戶,所以隔音一定要做得好,而要做得好,一定要用水泥砌磚牆,咁就會增加floor loading,而由於廁所污水渠仍需要斜水位去水,這個亦會額外增加floor loading,用水泥間牆及加廁所位,屬於小型工程,是需要入則的,不入則,就有機會觸犯建築物條例,如被控訴,便有機會要被迫把單位還原。再者,大型屋苑的管理處,也有機會為你添煩添亂,所以劏房方案,我就無膽去博,因為萬一出事,就會偷雞唔到蝕渣米。

此之所以,我當然唔會咁笨,在由大發展商所發展及管理的屋苑搞劏房。我想搞的方式,其靈感來源於一則新聞報道,是有關一名屋主,在馬灣的村屋搞了一個Co-living的居住空間,這空間的用戶,一起共用廚房及廁所,房間除了是一人一房外,有些房間是住兩人,甚至可能是三個人。我想,這個概念,其實也可用於大型屋村單位,就是住客共用廁所及廚房,這樣的話,就不會增加額外floor loading,而單位原本房間,大的房就可以租給2人住,小房間就一人住,如果客廳夠大的話,可以搵人做廳長,這樣做的話,由於不需要對單位進行改動,投資額相對較小。

網上出租平台收費低效益高

當產品設計好後,下一步就是尋找租客,現在網上有很多收費及不收費的出租平台,只要通過不斷摸索,便可以尋找到投入低而效益高的宣傳渠道。

此外,為了進一步減少裝修成本,就算萬一再出事,令到香港玩完,整個出租市場消失,也不會輸大錢。此之所以,必須想辦法不做現場裝修,而改為訂製,例如利用淘寶去拍合適家俬,這便可進一步減省成本。

無倫如何,要令這個反敗為勝的投資成功,就是從兩方面下工夫,首先,用盡方法把租金收入提高,例如租出單人客戶是每月2萬元,便要想辨法利用co-living概念,把租金收入提升至每月4萬元或以上。另一方面,要把硬件變成可以經營Co-living的支出減少。通過一加一减,可觀利潤便會由此產生。

由於我是行動型,諗得出的東西我都想試下是否好行,所以我會盡力一試,希望能夠成功。

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[潘啓才 通天財技]

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