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陸振球:中資棄港 樓市堪憂

【明報專訊】差餉物業估價署昨日公布截至7月底的樓價指數,雖然已是連續兩個月下挫,但跌幅輕微,不過因數據有滯後兼近兩個月香港經濟和社會氣氛急轉直下,相信待8月和9月份最新指數公布時,跌幅會加大。另一值得注意的是,7月份指數竟較去年同期跌了0.1%,反映雖然上半年指數大幅反彈,其實也只是補回一年前開始的跌幅而已,又或若是去年7月買樓,過了一年之後其實沒有什麼賺頭。

當巿場大部分人都關注剛公布的住宅樓價指數,筆者卻去看了同時由差估署發表的最近寫字樓和零售物業(商舖)的價格和租金指數,發覺一個頗有趣的地方,就是兩個指數近月都是加上了括號,根據差估置提供的解釋,如數據加上括號,代表期內的成交個案極少,以至製訂的指數未必可真正有效反映巿况。

商廈舖位交投差過SARS

事實上,有代理便指出,近期寫字樓和商舖交投淡靜得比SARS時還差,最近便接連有商場及商廈租戶透過聯署向業主施壓減租,另一類物業酒店也相當不妙,相繼有酒店要求員工放無薪假,筆者更聽聞有專做遊客生意的珠寶連銷店,更要員工每天只返半日工。

筆者最近和投資界朋友飯敘,對方說最近有商舖業主放售物業,開價為3000萬元,但只有一個商舖基金還價1600萬元,而最終可能業主等錢使,也願意降價至2100萬元,但基金仍拒絕接受,以至未能達成交易。和湯文亮談起這宗個案,他說現時環境下放售舖位,除非真的有財務迫切,否則只會任人魚肉鋤價,自取其辱。

經濟學者雷鼎鳴最近撰文,指8月18日可能是香港由盛轉衰的里程碑,皆因當日國務院指要將深圳建成標桿城巿,甚至因對香港失望而要以深圳取代香港,作為大灣區龍頭城巿的味道。姑不論中國是否要放棄香港,但近年中國資金流往哪個地方,哪個地方的經濟和樓巿便多興旺便屬不爭事實。

中港境外資產配置規模縮減

不過,世邦魏理仕最近發布的《2019年上半年亞洲投資者境外房地產投資數據》,便顯示受中資轉向重置資產組合、全球經濟不確定性增加的影響,2019年上半年亞洲資本的境外房地產投資總規模較去年同期下降25%至196億美元,當中尤以中資資金減少外流特別明顯。

魏理仕指出,儘管全球資本流動趨緩,境外商業地產投資市場持續吸引資本部署,資本來源和投資目的地範圍均出現更多元化的發展趨勢,新加坡和韓國兩地繼續引領亞洲境外投資步伐。

該行又表示,自2018下半年開始,中國內地投資者繼續延續境外房地產的淨賣方角色。今年上半年,中資的境外房地產投資總額僅錄得14億美元,少於去年同期的三分之一(見圖1)。大型集團企業、保險公司等中資機構持續專注於倫敦、紐約和溫哥華等主要市場的大宗物業出售。此外,香港資本的境外資產配置規模也縮減至26億美元,但投資者對悉尼、墨爾本和倫敦等地的優質核心資產需求仍然強勁。

近期港樓價量俱受壓 應加倍小心

另要留意的是,2018年上半年最受亞洲資本歡迎的五大境外房地產投資目的地市場,首位為英國倫敦,吸引外資份額比例達24%,香則排第二佔16%,到了今年上半年倫敦及香港齊齊跌出五名之外(見圖2),筆者覺得一來巿場認為英國硬脫歐幾乎變得相當肯定,二是和中資減少流入香港有關。相信下半年香港房地產獲得境外資金投入的金額,會因近期亂局而加速減少。

其實,近期樓巿確有逆轉之勢,中原八大樓價指數出現全部下跌之罕有局面。樓價向下,也令500萬或以下住宅佔整體成交比例回升(見圖3),按一般經濟學的需求定律,樓價跌交投應升,但近期卻是價量俱受壓,市民更應加倍小心。

銀行停現金回贈 第4季轉按量料減

金管局公布的最新數據,7月份轉按連升5個月,貸款額及宗數分別錄得184.59億元及4865宗,按月再升41.7億元及1120宗或29.2%及29.9%,以首7個月計算,轉按金額及宗數分別比去年同期增加135.99億元及2412宗,或19.1%及11.8%,宗數創9年新高。按揭轉介公司經絡表示,自6月27日有大型銀行宣布上調轉按按息同時降低現金回贈後,該公司收到的轉按查詢急升,申請人數按周升近70%,可見客戶想盡快把握轉按優惠的尾班車。

不過,相信在部分銀行有跟隨調整按息及現金回贈的情况下,甚至傳有銀行暫停提供轉按的現金回贈,轉按的優惠減少,誘因轉弱將令未來轉按宗數下跌,如其他銀行跟隨0%現金回贈,恐第四季轉按量將比去年同期減半。

[陸振球 樓市解碼]

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