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馬來西亞發展商Setia:港掀移居熱 大馬平價盤好賣

【明報專訊】香港社會動盪是否提升了港人移居外地或海外置業的意欲?馬來西亞大型發展商Setia區域總經理Tony Ling及Paul Soh指出,馬來西亞去年實現逾半世紀以來首次政權交替,過程十分順暢,經濟繼續向好發展,對當地樓價十分正面,吸引本港及其他資金投資。隨着本港過去兩個多月社會氣氛轉趨緊張,港人投資海外物業的需求上升,期內集團在港物業銷售顯著增加,當中又以樓價約200萬港元、入場費較低的新盤銷售反應最佳。

馬來西亞GDP第二季按年增長4.9%,較第一季增長率4.5%加快,主要由內部消費及貿易推動(見右圖)。根據國際投資銀行ING預測,大馬今明兩年GDP增長分別達4.7%及4.9%,而通脹、失業率、財赤佔GDP比率繼續向好,政府債務及貿易順差佔GDP比率維持穩定,外匯儲備上升,令吉匯價近3年表現相對穩定,整體經濟形勢穩中向好。

馬來西亞經濟向好,自然利好當地樓市,根據第一太平戴維斯的World Cities Prime Residential Index報告,截至今年6月底止,馬來西亞首都吉隆坡市中心住宅樓價較去年底上升2.4%,在統計的全球主要城市中排名第四。馬來西亞大型發展商Setia兩名區域總經理Tony Ling Thou Lung及Paul Soh Hee Pin早前來港參加物業博覽期間接受訪問詳細分析當地房地產市場,值得擬在當地買樓投資或自用的讀者注意。

政權交接順暢 增投資者信心

去年5月10日,馬哈蒂爾帶領反對黨聯盟在歷史上首次勝選,終結國民陣線61年執政,此舉寫下馬來西亞1957年獨立以來首次政黨輪替紀錄外,他更以92歲高齡再次出任首相,成為全球最高齡的民選國家領袖,上任逾15個月以來,為當地經濟及樓市帶來什麼變化呢?

Tony Ling表示,對於某些國家來說,更換政府很可能是一件重大事情,但馬來西亞去年實現逾半世紀以來首次政權交替,過程十分順暢,「只是換了政治人物及部長,政治體系由不同的方法管理而已」,社會維持穩定,經濟向好趨勢不變,「上半年GDP不差,外資直接投資繼續上升」,對當地樓價屬十分正面的信號。他續說,馬哈蒂爾曾表示自己年事已高,「不會一直做(首相)下去」,待政府安排妥當後便會交棒,故馬來西亞可能在一段時間後又會出現新首相,但經過去年成功政權交替,外界普遍認為屆時過程亦會順暢。

房策照顧本土居民 外資僅可買豪宅

馬來西亞除了民選出首相外,馬來統治者會議在9個世襲統治者(馬來西亞13個州中9個為擁有君主的州屬)中通過選舉會選出一名資歷最高的統治者擔任最高元首,後者任期為5年,名義上擁有馬來西亞立法、司法和行政的最高權力,但在實際運作上,他必須依照首相以及內閣的意見行使職權,憲法同時也限制了他的權力。Paul Soh形容,「我們並非一個皇帝話晒事」,有良好的檢查和平衡機制(check and balance mechanism),亦是馬來西亞政局穩定的重要因素。

Paul Soh指出,馬來西亞到位的房屋政策亦是社會穩定的根源,原因是當局即使歡迎包括香港人在內的外資購買當地住宅,但只限於售價達100萬令吉(約187萬港元)以上的豪宅,「100萬元令吉或以下的住宅市場留給本地人」,令馬來西亞本土居民不用擔心被外資搶高樓價至難以負擔的水平。Tony Ling補充,馬來西亞房屋政策與鄰近的新加坡有不少相似之處,目標均是保障本土居民的基本居住權力,在此基礎上再引入外資購買豪宅。不過,外資購買新加坡住宅物業須繳付20%的額外買家印花稅(Additional Buyer's Stamp Duty,ABSD) ,馬來西亞則不設有關稅項,故星洲樓價近年較馬來西亞更平穩。

首都市中心樓價高太繁忙 非當地人首選

另外,Tony Ling認為不論在首都吉隆坡,以及馬來西亞其他地區,當地土地供應相對充足,故此整體樓價一直處於合理水平,「香港住宅土地供應很少,地價貴所以賣出來的樓盤亦好貴,作為比較,我們(馬來西亞)優質地段的樓盤當然會升值得較快,其他地方的樓價一般人也可以負擔」。

近年馬來西亞不少發展商積極在港推售吉隆坡市中心雙子塔附近的樓盤,但Tony Ling指出,該黃金地段的住宅售價較高,即使是當地人亦不太喜歡住在該區,原因是市中心「太繁忙、塞車、很難入去」,故集團去年已把區內某一在建樓盤出售予中資發展商;集團現正銷售位於吉隆坡孟沙區的豪宅盤天悅世家(Setia Sky Seputeh),物業鄰近鐵路站及火車站,輕易到達市區的國際學校、醫院及商業中心,呎價僅從1100令吉起(約2050港元),相信較適合首次在馬來西亞置業的港人。

大馬與港共通點多 港人宜居

Tony Ling總結,Setia去年開始積極在港銷售樓盤,初期買家主要是投資者,惟隨着本港過去兩個多月社會氣氛轉趨緊張,不少港人有興趣參與可取得馬來西亞10年居留權的第二家園計劃(MM2H),因此亦在大馬置業,故近來集團在港物業銷售顯著增加,並且以樓價約200萬港元、入場費較低的新盤銷售反應最佳。

Paul Soh總結:「我覺得馬來西亞物業是物有所值的,以同一金額來說,在馬來西亞可以買到的住宅面積比香港大很多。我們(馬來西亞)有舒適的生活方式,與香港一樣曾經是英國殖民地,有相似的法律制度、優質教育及醫療體制,而且甚少天災,又有一個穩定的政府,適合港人居住外,物業本身也有升值潛力。」

明報記者 葉創成

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