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「大戶御用經紀」袁志光:社運緩和 中區甲廈料轉旺

【明報專訊】本港作為國際金融中心,以金融機構為主要租戶的中區甲廈(中環、金鐘及上環一帶)租售情况被視為本地經濟的寒暑表。作為不少名門望族及機構客戶的「御用經紀」,第一太平戴維斯董事總經理、投資及銷售部主管袁志光認為,雖然受社會運動影響,過去兩個多月中區甲廈租售市場停滯,但隨着港府及示威者近日已釋出善意,是次社運在未來2至3星期可望出現重大利好變化,加上港股近日已見底回升,預示投資市場好轉,料中區甲廈租售市場下月將轉旺。

港府擬修訂《逃犯條例》觸發的社會動盪持續兩個多月,袁志光在專訪中指出,期內本港中區甲廈租售市場基本停滯,「近月中區甲級寫字樓的成交基本接近零,原因是業主不肯減價,是次升浪由2003年開始,租金過去16年一直大漲小回(見圖),估值亦有相若升幅,很多業主多年前已低價買入,目前有相當持貨實力,沒有減價求售的壓力。

金融機構暫緩續租決定

「租賃市場方面,中區甲廈的主要租戶便是金融機構,當中包括銀行、保險公司、券商及資產管理公司,以至專業服務機構如會計師行及律師樓等等。在正常的情况下,在租約到期半年或以前,租客便會與業主磋商新租約,但這些金融機構現正觀望本港社會運動將如何發展、以及此舉對其日後生意的影響,所以暫時不急於就續租作決定。現時很多公司的財務部均在制定明年1月開始新一年的預算,當中包括預計明年生意額及需要多少新同事及新樓面,我估計在9月及10月,若本港社會穩定下來,中區甲廈的租務市場亦會轉趨活躍。」

在近月市場轉趨淡靜前,第一太平戴維斯香港投資部在今年首4個多月,已成功促成約250億元成交額,當中包括多宗甲廈交易,例如太古城中心三座及四座(引入大股東,成交額約150億元,為今年以來本港最大宗寫字樓物業成交)、上環蘇杭街69號全幢商廈(約19億元)及灣仔會展廣場辦公大樓21樓至23樓(約18億元)。

袁志光透露,該行今年替大鴻輝興業買入灣仔會展廣場辦公大樓3層甲廈,以及在去年及今年替紀惠集團以總額約15億元買入中環中心19樓及26樓兩層甲廈,均由他親自負責。在今年初公布《福布斯》2019年香港50大富豪榜,大鴻輝興業主席梁紹鴻以42億美元身家排第23位,紀惠集團主席廖湯慧藹則以40億美元身家排第25位,袁志光作為不少名門望族及機構客戶之「御用經紀」,他在本周二接受專訪對中區甲廈後市的分析值得重視。

相信港府及示威者已釋善意

根據第一太平戴維持的數據,今年首季中區甲廈平均呎租為154.8元,較排第二位的灣仔/銅鑼灣區85.1元呎租高近七成。袁志光指出,紀惠集團購買的兩層中環中心寫字樓平均呎價約3萬元,料可以每呎80元出租,租金回報率逾3厘,高於中區甲廈平均水平,可見買入價屬筍價;至於大鴻輝購入灣仔會展廣場辦公大樓3層,他分析,大鴻輝過去10年積極併購舊樓,已一段時間沒有購買商廈,是次再次出手也可視為長遠看好甲廈後市的啟示。

當然,由於本港社會動盪局面已持續近80日,期內甲廈租售市場亦已冰封,暫時市場觀望氣氛濃厚,但袁志光強調,在剛過去的周末政府及示威者雙方均已釋出善意(編按:剛過去周日民陣指其主辦的集會有170萬港人參與,其間並無發生大規模警民衝突,屬近兩個月來首次,而特首林鄭月娥周二表示會籌備「對話平台」,被視伸出橄欖枝),投資者不需要對後市太悲觀,「我覺得本港社會運動近日有緩和迹象,大家均已經釋出善意,任何事情有開始就一定會有終結,社會運動亦不可能長期持續,到某一時間雙方便會尋找和解方案,我相信一定是向和解的方向行,問題是哪方讓步較多而已」。

股樓如沙煲兄弟 恒指回升利氣氛

袁志光樂觀預測,在未來2至3星期內,本港是次社會運動便會出現重大的向好變化,而港股作為重要先行指標,恒指上周四跌至24,899點已見底,此舉亦對中區甲廈市道亦有啟示作用,「上周三美股道指大跌800點,但港股低開後買盤湧現,恒指先跌後升,升勢更延續至今,這是很奇怪的情况,你細心想想,很可能便是中資機構的資金當時開始入貨所致。本港股票市場與地產市場是『沙煲兄弟』,互為因果,如果港股繼續下跌,最終也會拖累港樓;如果港股止跌回升,樓價亦不會差,因為有錢人的資金都是在左手或右手(股市或樓市)而己。從另一角度去看,如果我持有的股票組合很有價值,銀行留意到我持有這麼多資產,便不會因短期樓市轉吹淡風(物業估值下跌)要求我為按揭貸款填補差價,所以樓市及股市屬互為因果」。

假如一如所料本港社會運動短期平靜下來的話,袁志光相信,下月市場購買力便有機會重返中區甲廈市場,由於目前呎價已比去年中高峰期回落一成,若業主亦「肯再畀多少少折扣」,相信市場會出現承接。另外,他認為要特別要留意的是,在過去一年成功在高位沽貨的醒目資金,在今年餘下時間若入市掉頭大手買貨,對市場亦屬正面信號。

明報記者 葉創成

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相關字詞﹕中環中心 紀惠集團 大鴻輝興業 中區甲廈 第一太平戴維斯袁志光

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