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陸振球 樓市解碼

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陸振球:中港融合 商界熱年輕人冷

【明報專訊】筆者早前到了泰山旅遊,登上泰山之巔,不單憶起唐朝詩聖杜甫名句「會當凌絕頂,一覽眾山小」,以及孟子的「孔子登東山而小魯,登泰山而小天下」的名句。其實,高與不高永遠是相對的,好像泰山雖被譽為五嶽之首,其實高度僅是在山東稱王,又如中原城巿領先數昨報190.48又創了新高,看似樓巿升勢凌厲,其實和去年8月的高位188.64比較,過了11個月才僅升了不足1%,其間指數更曾調整了超過一成!

說到樓巿,大家自然關心息口走勢,昨晚美國開巿前的利率期貨反映,巿場預期本月尾美國聯儲局議息後將宣布減息0.25厘的機會率高達71%多,而預期減息0.5厘的機率也超過28%(見圖1),不過在香港時間晚上八時半公布就業數據後,美國10年期債息由大約1.96厘反彈至2.06厘,相信本月美國減息機會仍極高。

美港拆息走勢或相反

有趣的是,美國息率走勢向下,但香港拆息卻挾上,銀行的1個月拆息直逼3厘的為11年多高位(見圖2),有說是因為百威啤酒(1876)上巿而抽緊了巿場資金所致,不過筆者也聽到一些有趣的分析,指是因為近期香港政治動盪,因不想出現港元走弱而導致有撤資的形象,所以有銀行收到指令不拆放資金挾高拆息以達到推高港元的效果,當然這可能只是猜想難有佐證,不過至少可以告訴大家,就算是美國本月尾真的減息,香港不但不一定跟隨,更有可能是你減我加。

大家都知道銀行不是善堂,現在中小銀行要向大銀行拆借資金的息率接近3厘,但顧客支付的拆息按揭息率一般僅是2厘多,如拆息不回落,中小銀行的按揭便是「蝕住做」,那香港銀行遲早加息,似乎是高概率的事。

今年樓價雖拗腰回升,甚至再創新高,和去年上半年不同的是,去年發展商見樓價愈升愈高,所以求價不求量的捂盤不賣,甚至有數百伙的大盤可以每次只拿一至兩個招標,直至現在備受反《引渡條例》修訂人士指摘的特首林鄭月娥推出新盤空置稅等措施後,賣樓才開始正常化,今年上半年樓價由低位升逾一升,但以每半年計算的新盤買賣登記卻是2004年以後的新高,錄得金額更是歷史新高(見圖3),如沒有新樓空置稅,現在的樓價指數可能不是經過11個月才再破頂,說林鄭上任後沒做過好事,又似乎有欠公允。

寫字樓租戶長遠樂觀

高力國際最近發表了《2019年度香港寫字樓租戶問卷調查報告》,調查訪問來自363名不同行業的租戶,包括金融保險業、採購與物流業、零售和批發業,以及數碼新媒體產業 (Technology, Media and Telecoms),而訪問正值國際貿易摩擦升溫與本地政治局勢轉趨緊張之時,正好捕捉了租戶的心態轉變。調查發現,雖然有更多租戶對未來12個月的業務前景抱觀望態度,而縱使短期內市場會波動,租戶對香港寫字樓市場長遠的前景仍然有信心。其中41%受訪者計劃未來三年會繼續擴張,主要受新興創新科技行業及大灣區發展規劃帶來的新機遇所帶動。

多個行業均憂貿易戰

調查亦發現,租戶普遍認為「全球經濟預測放緩」(35%) ,和「中美貿易戰」(32%) 是未來三年最有可能影響其業務發展前景的因素。雖然大部分行業都認為「經濟放緩」是影響業務發展前景的因素,但船運與貿易業、銀行和金融業,以及零售與批發業最擔心的仍然是「中美貿易戰」。來自房地產與建造業的租戶則表示「大灣區規劃」(20%)會是影響其業務前景的最大因素。

大灣區推動寫字樓需求

高力指出,大灣區規劃旨在打造區內成為全球金融服務、貿易、物流及休閒中心。大灣區城巿人才的整合、資本流和業務往來的增加,皆有助推動本港寫字樓需求。有五分之一(約20%)的受訪租戶指因應大灣區發展,他們正計劃增加本港業務的規模,另外有14%受訪者表示有意擴展大灣區內其他城巿的業務(見圖4)。

當不少香港的年輕人和政客抗拒中港融合,但商界卻似積極配合大灣區規劃帶來的發展機遇!

[陸振球 樓市解碼]

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