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第一太平戴維斯周鎮邦:共居需求大 今年供應料倍增

【明報專訊】港府過去10多年一直未能大幅增加土地供應,令住宅樓價「畸形」高企,結果令不少年輕人需要「共居」——租住數十呎至百多呎的牀位或房間,再與數十名住客共享公用空間。第一太平戴維斯香港投資部副董事總經理暨家族及私募投資辦公室主管周鎮邦表示,目前本港共享居住空間的租客除了本地年輕人外,亦包括內地來港讀書的大學生,以及投行實習生;由於現時成功的營運商租金回報率高達5.5厘,加上預期需求繼續增長,吸引不少新營運商入場,料本港共享居住空間房間/單位數目將由上季約1200個(見表)上升近倍至年底2000個。

由於土地供應不足,本港住宅樓價過去10年已經勁升2倍,遠遠拋離港人、尤其是年輕人的購買能力,令被俗稱為「高級劏房」的共居空間市場近年在本港應運而生,周鎮邦解釋:「為何市場對共居空間有需求呢?首先是非本土需求,我有朋友剛入投資銀行任職的分析員,他幾乎每日均忙着寫報告,每晚10時至11時才回家,跟着在家中睡6至7個小時後,明天一早又再上班。即使他租一個千呎單位,廚房及大廳的使用率也很低,變相浪費了,為何他不轉租一個百多呎、可擺放牀位及設有洗手間的共居空間呢?住客既可享用營運商提供的打掃及換牀單等酒店式服務,又有機會與同住共居空間的住客交流認識新朋友」。

瑞銀德銀大摩租共居空間作宿舍

投資銀行家是不少人夢寐以求的工作,不過,令記者意外的是,原來在本港土地供應嚴重供不應求令樓價急升的情况下,部分新入職的投行員工已由10多年前獲公司安排入住數百呎的的服務式住宅,轉為蝸居至共居空間內百多呎的房間,據周鎮邦了解,目前瑞銀、德銀及摩根士丹利均有租用共居空間的房間作員工宿舍,指此舉屬雙贏局面,「由於有投資銀行租用作為員工宿舍的需求,服務式住宅市場在10多年前在本港興起,但由於供不應求,服務式住宅的呎租現已攀升到3萬至4萬元,投行以萬多元轉租共享空間的房間可節省成本;從投行員工的角度出發,他們剛入職的月薪也沒有4萬元,也不會奢求住服務式住宅,反而共享空間屬潮流,也住得開心」。

除了投行員工的需求外,從內地來港讀書的大學生也為共居空間帶來龐大需求,以三幢唐樓其中幾層所改裝而成的旺角書匯(Synergy Biz Bibliotheque),部分牀位由理工大學旗下專業及持續教育學院租用作學生宿舍。周鎮邦指出,書匯出租的屬牀位,估計可能是一間房內設有2至4張牀位及共用洗手間,故月租亦低至3500元起;作為比較,他估計投行租用的共居空間房間月租由1萬元起,內設洗手間及基本家具,裝修相對精美,並且設有免費上網。

界限街蓮牽租金回報5.5厘

本土需求方面,周鎮邦分析,不少年輕人本來與家人共同居住在新界偏遠地區,畢業後到中環等市中心上班,每日交通來回近2小時,舟車勞動,若他們經濟環境許可,例如約月入3萬元又不需要供樓養家,可考慮在旺角或太子以月租約1萬元租用共居空間的房間,需求同樣龐大。總括來說,他估計,目前本港共居空間的需求一半來自本土年輕人,一半來自內地大學生及投行員工等。

周鎮邦指出,本港共居空間屬新興市場,本來只有兩三個經營者,直至位於太子界限街36號的Weave on Boundary去年8月開業後,經營情况理想,吸引更多投資者加入,料該市場所提供的房間/牀位數目將由目前約1200個上升近倍至年底2000個。他透露,集團於2年前將Weave on Boundary舊址「36酒店」以約4.8億元出售予共享居住空間公司Weave Co-Living(蓮牽),從蓮牽管理層了解到,該項目重建為共居空間Weave on Boundary,目前租金回報率高達5.5厘。

兩層女性專用樓層 入住率100%

本報早前亦曾報道,Weave on Boundary樓高13層,設有10層住戶層,每層有16間睡房和約100方呎的共享空間。另外,項目的1樓和2樓設對外開放的餐廳,3樓為供住戶使用公共空間,實用面積約3000方呎,備有24小時健身室、開放式廚房、閱讀區、迷你影院、洗衣房等設施供住戶使用。

周鎮邦分析,Weave on Boundary租金回報率高達5.5厘,原因是該物業前身便是設有多間小型房間的二星級酒店,他估計蓮牽可能不需要重新分間單位,節省不少成本及時間,加上Weave on Boundary聘用了幾個稱職的項目經理,成功舉辦不少活動,予住客屬社區一分子的感覺,增強凝聚力,故項目開業不久入住率已高達90%,去年入住率更達95%,在已統計的營運商中屬最高。Weave on Boundary開設2層女性專用樓層,入住率更高達100%。

新舊營運商積極投資 市場百花齊放

事實上,由於Weave on Boundary 的成功,蓮牽去年11月便獲私募股權投資機構華平投資(Warburg Pincus)注資1.81億美元,進一步發展本港及亞洲共享居住空間市場。周鎮邦指出,蓮牽已在紅磡及西營盤購入物業作共享居住空間,而另一經營者Oootopia則擬在大角咀、紅磡、土瓜灣等港島西設點,料本港共享居住空間房間/單位數目年底將增至2000間,呈現百花齊放的競爭局面,對作為消費者的住客是好事,「雖然市場需求強勁,但供應亦持續增長,我估計營運商暫時不傾向加租,首要目標是提高入住率」。

明報記者 葉創成

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