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外資進駐 河內新商業區具潛力 分析:公寓庫存多 下半年樓市續穩

【明報專訊】貿易戰對中美經濟造成影響,反而越南成為得益者,因不少中國廠家將生產線移至越南,利好當地經濟。事實上,星展銀行及野村均看好越南前景,前者預測越南GDP將在2029年超越新加坡,樓市自然看漲,惟要留意越南置業投資最大問題是較難承做按揭,而且有外匯管制。越南房地產市場以首都河內及胡志明市較受投資者歡迎,主要因為交通配套較其他地區完善,以及不少外資也選擇在該兩個城市設立辦事處,物業需求較殷切。

首都河內在佔盡優勢下,今年首4個月外國直接投資(FDI)成績驕人,達44.7億美元,按年激增5倍。未來將受惠更多外國企業進駐,中產及富裕人口不斷增加,對優質住宅需求勢必倍增,尤其是毗鄰商業中心及購物旺區的住宅。

中美相爭 越南成最大贏家

越南去年GDP增長跑贏中國,早已吸引環球投資者注視。最近中美貿戰激烈,巨企及投資者為了「避戰」紛紛轉攻其他市場,進一步刺激越南經濟發展,使越南前景備受市場看好,其中投行野村研究報告指,隨着中美貿易戰引發進口商轉移訂單,預計越南未來一年獲得佔GDP達7.9%額外商品訂單,此份額中佔達7.5%來自美國商家,因此,報告認為,越南是貿易戰中最大贏家。

另一份由星展銀行經濟學家Elvin Seattle發表的研究報告,亦十分看好越南前景,認為關稅戰為越南帶來契機,未來外國投資和勞動力勢必增加,將令越南今後10年經濟增速有望保持6%至6.5%的水平,此趨勢下,預計於2029年其經濟規模將超越新加坡。

事實上,由於外資持續進駐且出口表現亮麗,河內經濟繼續取得良好成績,今年首季各產業增速均保持擴張,其中服務業及建造業與工業分別錄得7.08%及7.13%增幅;巨額的外國資金為城市所帶來的直接和間接投資金額合共達40.4億美元,按年飈升10倍。今年首4月,河內FDI激增,期內為市政府帶來財政預算收入達90.426萬億越南盾,已佔全年預算的34.4%,按年增長18.7%,可見河內市為越南經濟貢獻不少。

新核心商業區(CBD)南慈廉郡(Nam Tu Liem)為河內經濟重心之一,區內除了有越南其中一幢摩天大廈京南地標大廈之外,還有不少高級寫字樓,是活躍的商業區;加上多家高級酒店包括JW Marriott、Hanoi Grand Plaza及洲際酒店(InterContinental)等,突顯這商業核心地段的高尚繁華。鄰近南慈廉的紙橋郡(Cau Giay)可媲美香港「中半山」的高尚住宅區,自然坐享地利,帝皇地產集團董事總經理陳卓明表示:「Cau Giay鄰近商廈群,知名巨企如三星、宏利保險及越南電訊商Mobifone亦進駐其中,商業發展蓬勃,加上Trung Hoa街打造成韓國村,令該區時尚又充滿活力,正好滿足如韓國等外籍人士生活品味,及本土中產富豪追求優質生活的需求。」

豪宅入場費低 料租金回報7厘

近期HCCI及Vietnam Land發展商看準時機,乘勢推出全新住宅項目Chelsea Residence,屋苑設施包括泳池、健身室、兒童遊樂場、商店、咖啡室、戶外用餐空間等休憩設施。單位面積590至1500方呎,間隔1房至3房,備有基本裝修,預計2021年落成,入場費130萬港元起,料每年平均租賃回報達7厘。陳指地鐵線將於2020年通車,物業鄰近地鐵站,該盤升值潛力豐厚。

投資者要留意,越南河內今年下半年房地產價格料不會有大變化,越南房地產協會(VNREA)市場研究員Nguyen Minh Ngoc接受訪問時表示,今年下半年中高級公寓市場不會出現價格波動。據VNREA稱,由於近3年公寓庫存較多,河內樓市供應今年底前料持續穩定,但新公寓的供應量已從今年初開始下降。當新供應量下降但公寓庫存偏高時,樓價升幅預期較小,甚至有機會輕微下跌。準買家要留意今年底房地產行業信貸政策變化,將對貸款市場產生重大影響。VNREA董事長Nguyen Tran Nam表示,由於擔憂房地產泡沫,政府會進一步收緊貨幣政策。

農村人口入城 樓市將續增長

另一方面,住房計劃和補償的土地數量已經收緊,而市場上的購買力仍然很強。據報道,從今年初到現在,FDI進入越南房地產市場的金額與2018年同期相比大幅增加,達到了過去3年的最高水平,成為越南房地產市場的支持。Nam表示,越南房地產市場的最大優點是巨大的需求和流動性。據統計,每年有多達100萬人從農村遷移到城市。根據第一太平戴維斯(越南)報告,樂觀的經濟前景、高水平的外國直接投資和適當的貨幣政策,確保越南房地產市場持續增長,同時預計主要城市的供應增加,以滿足需求。

明報記者 龍彩霞

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