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瑞銀陳敏蘭分析星港兩地樓市:星洲曾收緊移民穩樓價

【明報專訊】下周一便是本港回歸中國22周年,安居樂業相信是不少市民的願望,而與回歸前本港同樣被列為「亞洲四小龍」、社會亦以華人為主的新加坡,近年成功穩定社會的房屋政策,也許有值得借鏡的地方。瑞銀財富管理投資總監亞太區投資主管陳敏蘭指出,新加坡政府過去多年一直持續穩定提供住宅土地供應,加上數年前更順應民意收緊移民政策,成功達到穩定樓價的目標。她認為,本港政府也應該千方百計增加住宅土地供應,以滿足市場對港樓的強勁需求。

新加坡總理辦公室於2015年1月發布的影片,當中新加坡總理李顯龍表示,我們(新加坡)有我們的挑戰,我們的屋子方面新加坡人可能覺得我們辦得不夠快,但是無論如何大家要買屋子不成問題,你在中國、香港或台灣,你問年輕人他們打算什麼時候買屋子呀,他們可能覺得你是逗他笑,或者是戲弄他,因為他們沒有辦法想得到可以買到屋子,除非是大富豪,新加坡大家都買了屋子才結婚吧,所以完全不相同」。

記者上月底曾到訪新加坡,了解到大部分當地人居住在由政府興建的組屋,當地年輕人若沒有私樓業權,在訂婚後便可向政府申請組屋,當地的郊區近千呎組屋單位售價僅20萬至30萬坡元(約115萬至172萬港元),大部分年輕人可負擔,由於政府土地儲備充足,申請者一般在2至3年後便可收樓,作為結婚後居所。另外,由於供應充足,故新加坡私人住宅樓價自2009年首季以來僅上升48.7%,遠遠不及本港二手樓價期內近兩倍的升幅,故此新加坡私樓樓價亦沒有出現本港一樣,出現脫離本地人購買力的情况。

港星屬小型開放經濟 置業需求相似

新加坡的房屋政策無疑值得參考,本身是新加坡人的陳敏蘭上周來港出席投資論壇,其間她接受訪問,分析亞洲投資大勢外,亦因應記者的提問談及本港及新加坡樓市,以及兩地地產股的投資價值。

陳敏蘭指出,過去10年香港樓價遠遠跑贏新加坡,可以從需求及供應兩方面分析,「回顧基本面的話,為甚麼樓價會上升呢?都是供不應求所致」。需求方面,她分析,不論香港及新加坡都屬於小型、開放及依賴出口的經濟體,故此兩地的經濟周期及就業市場相若,雖然香港經濟可能比較波動,但在她逾20年的職業生涯以來,從未出現過新加坡經濟擴張而香港經濟衰退的情况,故此兩地置業的本土需求不會相差太遠。

星政府順應民意 收緊移民政策

不過,新加坡政府在控制並非本土居民的置業需求方面,明顯比港府稱職。陳敏蘭回憶說,在2008年金融海嘯後,新加坡政府也曾放寬移民政策,吸引資金及人口流入以穩定經濟增長,但此舉的副作用是當地樓價期內急升,令本土居民非常不開心,結果政府順應民意收緊移民政策,在較快經濟增長與穩定樓價兩個不可兼得的選項中選擇後者,「當新加坡過去大量引入海外專才時,經濟按年增長可達4%至6%,但這樣會令樓價急升,人民對此感到不高興,所以政府需要取捨,即使收緊移民政策令經濟增長減慢到2%至3%,也要穩定樓價」。

記者翻查新加坡統計局的數據,新加坡人口增長率的確於2012年便見頂,過去6年反覆回落(見圖),相信是當地樓價期內趨於平穩的重要原因。

作為比較,根據本港統計處數據,本港過去5年的人口增長,近三分之二來自淨遷移的外來人口,去年人口增長的6.94萬人中,有6.27萬人屬淨遷移,佔比高達90.3%。淨遷移來港的外來人口,帶來新增置業需求,推高本港租金及樓價,相信亦是過去5年樓價大漲小回的主要原因之一。

應借鏡星洲 持續穩定增供應

新加坡政府除了積極控制新移民帶來的新增置業需求外,增加住宅土地的政策亦到位,在1980年代填海造地、近年發展為新地標的濱海灣(Marina Bay)已預留大量地皮隨時可用來興建住宅,並且擬將位於新加坡核心商業區(CBD)西陲的丹戎巴葛碼頭(Tanjong Pagar Terminal)在2027年租約到期後,收回有關土地作綜合發展用途。

陳敏蘭指出,新加坡政府目前的確擁有龐大的住宅土地儲備,可以因應市場需求增加適時加推穩定樓價,故她認為,本港政府若希望穩定樓價,亦應該從增加供應着手,「近年很多國際調查機構的數據均顯示,香港住宅樓價已非常非常昂貴,這是沒有任何爭議的,關鍵是如何解決此問題而已。我覺得增加住宅土地供應是有效的方法,但這其實也並不容易,因為你們(香港)大部分土地都被劃分為非住宅地」。

需求強息口低 港樓價難大跌

雖然特首林鄭月娥於2017年7月上任以來,一直將房屋問題列為「重中之重」,並且於同年8月委任土地供應專責小組檢視本港短、中、長期土地來源,但小組經過廣泛公眾諮詢後去年12月向政府提交報告顯示棕地發展及善用私人新界農地儲備(港府稱為土地共享先導計劃)是本港市民最支持的造地選項,但過去半年港府均沒有在上述兩個選項推出新政策,分析指此舉推高樓價、引起民怨。發展局長黃偉綸前日更表示,原本這兩個月公布的土地共享先導計劃或未能如期推出,認為在目前社會氣氛下需小心處理。

陳敏蘭總結說,近年本港樓價升幅遠超新加坡,根本原因是本港住宅供不應求,而內地資金亦因此加快流入進一步推升樓價;作為比較,新加坡政府已表明不希望樓價急升,並且具穩定樓價的有效措施,故新加坡樓價升值潛力不及港樓,相對也不及港樓般得到北水的青睞。

明報記者 葉創成

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